BGer, 27.02.2026, 9C_620/2025
Sachverhalt
Im Dezember 2019 verkauften A.________ (die Steuerpflichtige) und ihr Ehemann eine Stockwerkeinheit, die sie gemeinsam besaßen, für einen Betrag von CHF 740'000.-. Gleichzeitig verkaufte der Ehemann eine weitere Stockwerkeinheit, die er im Alleineigentum hielt, für CHF 770'000.-.
Die Steuerverwaltung des Kantons Bern veranlagte den auf die Steuerpflichtige entfallenden Anteil des Grundstückgewinns in Höhe von CHF 85'418.- und verweigerte den beantragten Steueraufschub für die Reinvestition in ein Ersatzobjekt. Nach einem Einspracheverfahren gab die Steuerrekurskommission dem Rekurs der Steuerpflichtigen statt und gewährte einen vollständigen Steueraufschub.
Auf Beschwerde der Steuerverwaltung hin hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Bern die Beschwerde teilweise gut. Es entschied, dass der Steueraufschub nur teilweise gewährt werden könne, wobei ein Gewinn von CHF 21'712.- aufgeschoben und der Restbetrag von CHF 63'706.- sofort besteuert werden müsse. Es wies die Sache zur neuen Veranlagung auf dieser Grundlage an die Steuerverwaltung zurück.
Die Steuerverwaltung erhob daraufhin Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, wobei sie nicht das Prinzip des teilweisen Aufschubs an sich, sondern die vom Verwaltungsgericht angewandte Berechnungsmethode anfocht.
Rechtliche Erwägungen
Der Streitpunkt betrifft die Berechnungsmethode für den teilweisen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei einer teilweisen Reinvestition des Erlöses aus dem Verkauf eines Eigenheims.
GemässArt. 12 Abs. 3 lit. e StHG undArt. 134 Abs. 1 lit. a StG/BEwird die Besteuerung des Grundstückgewinns aufgeschoben, wenn der Erlös aus der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft innert angemessener Frist zum Erwerb einer Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
Bei einer teilweisen Reinvestition hat das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass nur die "absolute Methode" mit dem harmonisierten Bundesrecht vereinbar ist und den Kantonen keinen Spielraum lässt. Diese Methode, kodifiziert inArt. 135 StG/BE, gliedert sich wie folgt:
- Der sofort steuerbare Gewinnanteil entspricht dem Teil des Verkaufserlöses, der nicht in das Ersatzobjekt reinvestiert wird.
- Der aufgeschobene Gewinnanteil entspricht dem Teil des Verkaufserlöses, der tatsächlich reinvestiert wird, jedoch nur insoweit, als er die ursprünglichen Anlagekosten der alten Immobilie übersteigt.
Diese beiden Beträge gelten als Bruttogewinne, auf die anschließend die anwendbaren Abzüge (insbesondere für die Besitzdauer) berechnet werden müssen.
Anwendung auf den konkreten Fall
Im vorliegenden Fall sind sich die Parteien einig, dass die Reinvestition der Steuerpflichtigen nur teilweise erfolgte und der Steueraufschub daher ebenfalls nur teilweise gewährt werden kann. Der einzige Streitpunkt ist die Berechnungsmethode.
Das Verwaltungsgericht hat einen Berechnungsfehler begangen. Es hat den aufschiebbaren Gewinn (CHF 21'712.-) korrekt ermittelt, indem es die Anlagekosten (CHF 81'641.-) vom reinvestierten Betrag (CHF 103'353.-) abgezogen hat. Um jedoch den sofort steuerbaren Anteil zu bestimmen, hat es diesen aufschiebbaren Gewinn einfach vom gesamten steuerbaren Gewinn nach Abzug für die Besitzdauer abgezogen (CHF 85'418.- - CHF 21'712.- = CHF 63'706.-).
Das Bundesgericht urteilt, dass diese Berechnung der absoluten Methode widerspricht. Die korrekte Methode lautet wie folgt:
- Berechnung des sofort steuerbaren Bruttogewinns: Er entspricht dem Teil des Verkaufserlöses, der nicht reinvestiert wurde.
- Gesamter Verkaufserlös: CHF 366'369.-
- Reinvestierter Betrag: - CHF 103'353.-
- Sofort steuerbarer Bruttogewinn: CHF 263'016.-
- Berechnung des aufgeschobenen Bruttogewinns: Er entspricht dem Überschuss der Reinvestition über die Anlagekosten.
- Reinvestierter Betrag: CHF 103'353.-
- Anlagekosten: - CHF 81'641.-
- Aufgeschobener Bruttogewinn: CHF 21'712.-
Der gesamte Bruttogewinn (CHF 284'728.-) setzt sich somit korrekt aus der Summe dieser beiden Teile zusammen (CHF 263'016.- + CHF 21'712.-). Auf Basis dieses sofort steuerbaren Bruttogewinns von CHF 263'016.- ist der Abzug für die Besitzdauer von 70 % anzuwenden, was zu einem steuerbaren Gewinn von rund CHF 78'900.- führt (und nicht CHF 63'706.-, wie von der Vorinstanz berechnet).
Das Bundesgericht stellt fest, dass das Verwaltungsgericht seinen Berechnungsfehler in seinen Stellungnahmen selbst eingeräumt hat.
Ergebnis
Das Bundesgericht heißt die Beschwerde der Steuerverwaltung des Kantons Bern gut. Es hebt das Urteil des kantonalen Verwaltungsgerichts auf.
Die Sache wird direkt an die Steuerverwaltung des Kantons Bern zurückgewiesen, damit diese eine neue Veranlagung unter Anwendung der korrekten, in den Erwägungen des Urteils dargelegten Berechnungsmethode vornimmt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen, da das Verfahren auf einen Berechnungsfehler der Vorinstanz zurückzuführen ist.
Silex-Steuernewsletter in Zusammenarbeit mit RAin Anna Vladau
