BGer, 22.08.2025, 1C_262/2024
Sachverhalt
Der Rechtsstreit betrifft ein Bauvorhaben auf einem unbebauten Grundstück (Nr. 378) am Standort „Obermüli Süd“ in Baar (ZG). Dieses Areal ist Teil der „Spinnerei an der Lorze“, einer bebauten Anlage von nationaler Bedeutung, die im Bundesinventar ISOS verzeichnet ist. Das ISOS empfiehlt, das betreffende Grundstück als unbebaute Wiese zu erhalten.
Im Jahr 2003 revidierte die Gemeinde Baar ihren Zonenplan und wies das Grundstück als Bauzone aus. Dieser Plan trat unangefochten in Kraft. Im Jahr 2021 erließ die Gemeinde einen Sondernutzungsplan sowie eine Teilrevision des Zonen- und Baulinienplans, um die Realisierung eines Wohn- und Geschäftsprojekts auf dem besagten Grundstück zu ermöglichen.
Anwohner und Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks erhoben Einsprache gegen das Projekt. Ihre Beschwerden wurden nacheinander vom Regierungsrat und vom Verwaltungsgericht des Kantons Zug abgewiesen. Sie gelangten an das Bundesgericht und machten im Wesentlichen geltend, der Sondernutzungsplan verletze Bundesrecht, da der ursprüngliche Nutzungsplan von 2007 die Schutzziele des ISOS nicht ausreichend berücksichtigt habe.
Rechtliche Erwägungen
Das Bundesgericht erinnert an den rechtlichen Status des ISOS. Außerhalb der Erfüllung von Bundesaufgaben sind Bundesinventare wie das ISOS für Private nicht unmittelbar verbindlich. Sie müssen jedoch von den kantonalen und kommunalen Behörden im Rahmen ihrer Planung berücksichtigt werden (Art. 6 NHG) (E. 4.3).
Nutzungspläne sind als Verfügungen zu betrachten. Sie müssen zum Zeitpunkt ihres Erlasses angefochten werden. Sobald sie in Rechtskraft erwachsen sind, unterliegen sie dem Grundsatz der Planungssicherheit und können später, etwa bei der Prüfung eines Detailplans oder eines Baugesuchs, nicht mehr infrage gestellt werden (E. 4.4).
Eine präjudizielle Überprüfung eines rechtskräftigen Nutzungsplans ist nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich: wenn die Betroffenen die auferlegten Beschränkungen zum Zeitpunkt des Planerlasses nicht erkennen konnten, wenn sie keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu wahren, oder wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so wesentlich geändert haben, dass der Plan rechtswidrig geworden ist (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach der Rechtsprechung stellen weder die Klärung der Tragweite des ISOS durch das Urteil BGE 135 II 209 noch die Einführung des Grundsatzes der Siedlungsentwicklung nach innen im RPG im Jahr 2014 eine derartige wesentliche Änderung der Rechtslage dar, die eine präjudizielle Überprüfung rechtfertigen würde (E. 4.5).
Anwendung auf den konkreten Fall
Das Bundesgericht stellt fest, dass die Beschwerdeführer in der Sache die Rechtmäßigkeit des Nutzungsplans von 2007 angreifen, der das Grundstück als Bauzone ausgewiesen hat. Dieser Plan ist jedoch rechtskräftig, und die Beschwerdeführer haben nicht dargelegt, dass die Voraussetzungen für eine präjudizielle Überprüfung erfüllt sind. Sie hätten diese Einzonung zum Zeitpunkt des Erlasses anfechten müssen, da die Folgen einer solchen Ausweisung vorhersehbar waren (E. 4.5).
Das Prinzip der Bebaubarkeit des Grundstücks ist somit endgültig festgelegt und kann im Stadium des Sondernutzungsplans nicht mehr infrage gestellt werden. In diesem Planungsstadium ist die Frage des „Ob“ bereits entschieden; lediglich die Frage des „Wie“ bleibt in gewissem Rahmen offen. Ebenso kann sich die Berücksichtigung des ISOS nur noch auf das „Wie“ des Bauens beziehen. Die Kritik der Beschwerdeführer zielt im Wesentlichen darauf ab, das Bauvorhaben dem Grunde nach zu bestreiten, was einer unzulässigen Infragestellung des Grundnutzungsplans gleichkommt (E. 4.7).
Das Bundesgericht erachtet die Argumente der Beschwerdeführer zu den konkreten Modalitäten des Projekts als nicht ausreichend substantiiert, um aufzuzeigen, dass die Interessenabwägung der kantonalen Behörden willkürlich wäre (E. 4.8).
Ergebnis
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern auferlegt, die zudem die Eigentümergesellschaft des Grundstücks für ihre Parteikosten zu entschädigen haben.
Silex-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit RA Daniel Hirschi-Duckert
