TF, 27.02.2026, 9C_620/2025
Fatti
Nel dicembre 2019, A.________ (la contribuente) e suo marito hanno venduto un'unità di piano di cui erano comproprietari per un importo di CHF 740'000.-. Contemporaneamente, il marito ha venduto un'altra unità di piano, di sua esclusiva proprietà, per CHF 770'000.-.
L'Amministrazione fiscale del Cantone di Berna ha tassato la quota di utile immobiliare spettante alla contribuente, pari a CHF 85'418.-, e ha rifiutato di concedere il differimento d'imposta richiesto per il reinvestimento in un immobile sostitutivo. A seguito di una procedura di reclamo, la Commissione di ricorso in materia fiscale ha accolto il ricorso della contribuente e ha concesso un differimento d'imposta totale.
Adito dall'Amministrazione fiscale, il Tribunale amministrativo del Cantone di Berna ha parzialmente accolto il ricorso. Ha stabilito che il differimento d'imposta poteva essere solo parziale, ritenendo che un utile di CHF 21'712.- dovesse essere differito e che il saldo di CHF 63'706.- fosse immediatamente imponibile. Ha rinviato la causa all'Amministrazione fiscale per una nuova tassazione basata su tale calcolo.
L'Amministrazione fiscale ha quindi presentato un ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, contestando non il principio del differimento parziale, bensì il metodo di calcolo applicato dal Tribunale amministrativo.
Diritto
La controversia verte sul metodo di calcolo del differimento parziale dell'imposta sugli utili immobiliari in caso di reinvestimento parziale del ricavato della vendita di un'abitazione principale.
Conformemente all'art. 12 cpv. 3 lett. e LAID e all'art. 134 cpv. 1 lett. a LI/BE, l'imposizione dell'utile immobiliare è differita se il ricavato della vendita di un'abitazione utilizzata in modo duraturo ed esclusivo dal proprietario è reinvestito entro un termine ragionevole nell'acquisto di un'abitazione sostitutiva in Svizzera.
In caso di reinvestimento parziale, il Tribunale federale ha costantemente stabilito che solo il "metodo assoluto" è conforme al diritto federale armonizzato, non lasciando alcun margine di manovra ai Cantoni. Tale metodo, codificato all'art. 135 LImp/BE, si articola come segue:
- La quota di utile immediatamente imponibile corrisponde alla parte del ricavato della vendita che non viene reinvestita nell'immobile sostitutivo.
- La quota di utile differita corrisponde alla parte del ricavato della vendita effettivamente reinvestita, ma solo nella misura in cui essa eccede i costi di investimento iniziali del vecchio immobile.
Questi due importi sono considerati guadagni lordi, sui quali devono essere successivamente calcolate le deduzioni applicabili (in particolare per la durata del possesso).
Applicazione al caso concreto
Nella fattispecie, le parti concordano sul fatto che il reinvestimento della contribuente sia parziale e che il differimento d'imposta possa quindi essere solo parziale. L'unico punto di controversia è il metodo di calcolo.
Il Tribunale amministrativo ha commesso un errore di calcolo. Ha correttamente determinato il guadagno differibile (CHF 21'712.-) sottraendo i costi di investimento (CHF 81'641.-) dall'importo reinvestito (CHF 103'353.-). Tuttavia, per determinare la quota immediatamente imponibile, ha semplicemente sottratto tale guadagno differibile dal guadagno imponibile totale dopo la deduzione per durata di possesso (CHF 85'418.- - CHF 21'712.- = CHF 63'706.-).
Il Tribunale federale ritiene che tale calcolo sia contrario al metodo assoluto. Il metodo corretto è il seguente:
- Calcolo del guadagno lordo immediatamente imponibile: corrisponde alla quota del ricavo della vendita non reinvestita.
- Ricavo totale della vendita: CHF 366'369.-
- Importo reinvestito: - CHF 103'353.-
- Guadagno lordo immediatamente imponibile: CHF 263'016.-
- Calcolo del guadagno lordo differito: corrisponde all'eccedenza del reinvestimento rispetto ai costi di investimento.
- Importo reinvestito: CHF 103'353.-
- Costi di investimento: - CHF 81'641.-
- Guadagno lordo differito: CHF 21'712.-
Il guadagno lordo totale (CHF 284'728.-) è dunque composto dalla somma di queste due parti (CHF 263'016.- + CHF 21'712.-). È sulla base di questo guadagno lordo immediatamente imponibile di CHF 263'016.- che deve essere applicata la deduzione del 70% per durata di possesso, il che porta a un guadagno imponibile di circa CHF 78'900.- (e non CHF 63'706.- come calcolato dall'istanza precedente).
Il Tribunale federale rileva che il Tribunale amministrativo ha esso stesso riconosciuto il proprio errore di calcolo nelle sue osservazioni.
Esito
Il Tribunale federale accoglie il ricorso dell'Amministrazione fiscale del Cantone di Berna. Annulla la sentenza del Tribunale amministrativo cantonale.
La causa è rinviata direttamente all'Amministrazione fiscale del Cantone di Berna affinché proceda a una nuova tassazione applicando il metodo di calcolo corretto, come esposto nei considerandi della sentenza.
Non vengono prelevate spese giudiziarie né assegnate indennità di parte, poiché la causa deriva da un errore di calcolo dell'istanza precedente.
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Io sono Anna Vladau
