Grundstückgewinnsteuer – Qualifikation als Unternehmen, selbstständige Erwerbstätigkeit und Steuerumgehung bei der Übertragung eines Immobilienportfolios auf eine Aktiengesellschaft

BGer, 19.09.2025, 9C_87/2025

Sachverhalt

Ein Steuerpflichtiger, ein ehemaliger Bäcker, erwarb zwischen 1980 und 1995 mehrere Immobilien, deren professionelle Verwaltung an eine Drittfirma übertragen wurde. Bis 2016 deklarierte er seine Vermögenswerte als Privatvermögen. In seiner Steuererklärung für 2016 stufte er sie als Geschäftsvermögen ein. Im Rahmen seiner Nachfolgeplanung beschloss er, sein als Einzelunternehmen gehaltenes Immobilienportfolio in eine Aktiengesellschaft (AG) einzubringen.

Er erhielt von der Zürcher kantonalen Steuerverwaltung ein Ruling, das bestätigte, dass die Verwaltung seiner Immobilien ein „Unternehmen“ darstelle, das steuerneutral übertragen werden könne. Die Gemeinde U.________ verweigerte jedoch die Stundung der Grundstückgewinnsteuer für die auf ihrem Gebiet gelegenen Liegenschaften.

Nachdem er die Immobilien von seinem Einzelunternehmen in eine neu gegründete AG übertragen hatte, setzte die Gemeinde eine Steuer von CHF 629'219.50 fest. In einem ersten Urteil (9C_608/2022; BGE 150 II 40) hatte das Bundesgericht entschieden, dass das Immobilienportfolio zwar ein „Unternehmen“ darstelle, die Sache jedoch zur Prüfung der Frage der Steuerumgehung an die Vorinstanz zurückgewiesen. Das kantonale Verwaltungsgericht kam schliesslich zum Schluss, dass keine Steuerumgehung vorliege, und gewährte die Steuerstundung. Die Gemeinde U.________ ficht diesen Entscheid an.

Rechtliche Erwägungen

Der Streitpunkt umfasst zwei Fragen: das Vorliegen einer selbstständigen Erwerbstätigkeit und die Qualifikation als Steuerumgehung.

1. Selbstständige Erwerbstätigkeit und Unternehmensbegriff : Die Verwaltung des eigenen Immobilienvermögens überschreitet den Rahmen der blossen privaten Vermögensverwaltung und stellt eine selbstständige Erwerbstätigkeit (und somit ein „Unternehmen“ im Sinne des Umstrukturierungsrechts) dar, wenn sie professionell bewirtschaftet wird und ihr Umfang (Einnahmen, Verwaltungskosten) eine gewinnorientierte Tätigkeit belegt.
2. Steuerumgehung : Nach der Rechtsprechung ist eine Steuerumgehung gegeben, wenn drei kumulative Voraussetzungen erfüllt sind:
   1. (objektives Element) Die vom Steuerpflichtigen gewählte Rechtsform ist ungewöhnlich, unangemessen oder absonderlich und entspricht nicht der wirtschaftlichen Realität.
   2. (subjektives Element) Die Wahl dieser Rechtsform erfolgte ausschliesslich mit dem Ziel, Steuern zu sparen. Liegen ernsthafte wirtschaftliche Gründe vor, die nichts mit Steuern zu tun haben, ist eine Steuerumgehung ausgeschlossen.
   3. (effektives Element) Das Vorgehen würde bei Akzeptanz durch die Behörden tatsächlich zu einer signifikanten Steuerersparnis führen.

Anwendung auf den konkreten Fall

Das Bundesgericht weist die Argumente der Gemeinde zurück.

Bezüglich der selbstständigen Erwerbstätigkeit hält das Bundesgericht fest, dass es das Immobilienportfolio bereits in seinem ersten Urteil (BGE 150 II 40) als „Unternehmen“ qualifiziert hat. Diese Qualifikation setzt zwingend eine selbstständige Erwerbstätigkeit voraus, die über die blosse private Vermögensverwaltung hinausgeht. Die Frage ist somit bereits entschieden. Die Umqualifizierung der Immobilien vom Privat- ins Geschäftsvermögen durch den Steuerpflichtigen hat lediglich die Situation korrigiert, um sie der wirtschaftlichen Realität anzupassen.

Hinsichtlich der Steuerumgehung stellt das Bundesgericht fest, dass die Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Das Argument der Gemeinde, der Steuerpflichtige habe die selbstständige Tätigkeit nur aufgenommen, um von der Steuerstundung zu profitieren, ist unbegründet, da die Tätigkeit bereits zuvor bestand. Die Übertragung eines Unternehmens von einer Einzelfirma in eine Kapitalgesellschaft ist ein gesetzlich ausdrücklich vorgesehener Umstrukturierungsvorgang (Art. 19 Abs. 1 lit. b DBG; Art. 8 Abs. 3 lit. b StHG) und kann für sich allein keine Steuerumgehung darstellen. Zudem hatte der Steuerpflichtige ernsthafte, nicht steuerliche wirtschaftliche Gründe für diesen Vorgang, nämlich seine Nachfolgeplanung. Das subjektive Element der Steuerumgehung fehlt somit.

Das Verwaltungsgericht hat daher zu Recht den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer gewährt.

Ergebnis

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Gemeinde U.________ ab. Die Gerichtskosten werden der Gemeinde auferlegt, die zudem den Steuerpflichtigen für seine Parteikosten zu entschädigen hat.

Silex-Steuernewsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Anna Vladau