BGer, 15.09.2025, 9C_472/2024
Sachverhalt
Ein im Kanton Zürich wohnhaftes Ehepaar ist Eigentümer einer Ferienwohnung im Kanton Graubünden. Für die Steuerperiode 2022 deklarierten die Steuerpflichtigen den Eigenmietwert und den Steuerwert ihrer Immobilie auf der Grundlage einer amtlichen Schätzung aus dem Jahr 2011. Bei der definitiven Veranlagung wandte die Bündner Steuerverwaltung eine neue Gebäudeschätzung vom 15. Mai 2023 an, die zu einem höheren Eigenmietwert und Steuerwert führte. Die Steuerpflichtigen fochten diesen Entscheid an und machten geltend, die neue Schätzung dürfe erst ab der Steuerperiode 2023 Anwendung finden. Ihre Einsprache und die kantonale Beschwerde wurden abgewiesen. Sie gelangen an das Bundesgericht.
Rechtliche Erwägungen
Streitig ist, ob eine neue Immobilienschätzung, die nach Ablauf einer Steuerperiode, aber vor deren definitiver Veranlagung durchgeführt wurde, auf diese Periode angewendet werden kann. Gemäss dem Stichtagsprinzip (Art. 17 Abs. 1 StHG) wird das steuerbare Vermögen am Ende der Steuerperiode (31. Dezember) bewertet. Grundsätzlich ist die zu diesem Zeitpunkt geltende amtliche Schätzung massgebend. Das Bündner Recht enthält jedoch keine spezifische Regelung zur zeitlichen Anwendung neuer Schätzungen. Nach der Praxis der Bündner Behörden, die von der Vorinstanz bestätigt wurde, wird eine neue Schätzung auch dann angewendet, wenn sie nach dem Stichtag erfolgt, sofern sie zeitlich näher an diesem Datum liegt als die alte Schätzung. Es wird davon ausgegangen, dass der neue Wert den tatsächlichen Wert der Immobilie am Stichtag besser widerspiegelt. Das Bundesgericht prüft, ob diese Praxis gegen verfassungsmässige Grundsätze verstösst. Es verwirft das Argument einer unzulässigen Rückwirkung, da es nicht darum geht, eine neue Rechtsnorm auf vergangene Sachverhalte anzuwenden, sondern eine Tatsachenfeststellung (den Wert der Immobilie) zu einem früheren Zeitpunkt vorzunehmen. Ebenso wenig sind die Grundsätze der Rechtssicherheit, des Vertrauensschutzes und der Rechtsgleichheit verletzt. Steuerpflichtige müssen mit periodischen Revisionen rechnen (im Kanton Graubünden in der Regel alle zehn Jahre). Die Anwendung des aktuellsten und zutreffendsten Werts zum Zeitpunkt der Veranlagung dient der Rechtsgleichheit, indem sie eine Besteuerung gemäss der tatsächlichen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sicherstellt.
Anwendung auf den konkreten Fall
Am Stichtag, dem 31. Dezember 2022, war die vorherige Schätzung über elf Jahre alt. Die neue Schätzung wurde weniger als sechs Monate später, am 15. Mai 2023, erstellt. Sie liegt somit zeitlich wesentlich näher am Stichtag und bildet den tatsächlichen Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt zuverlässiger ab. In Ermangelung einer gegenteiligen kantonalen gesetzlichen Bestimmung und da die Praxis nicht als verfassungswidrig erachtet wird, war die Steuerverwaltung berechtigt, die neue Schätzung von 2023 für die Veranlagung der Steuerperiode 2022 heranzuziehen. Der Umstand, dass diese Schätzung formell erst nach Ablauf der betroffenen Steuerperiode erstellt wurde, steht dem nicht entgegen.
Ergebnis
Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Steuerpflichtigen ab. Der Entscheid der Steuerverwaltung, die neue Immobilienschätzung vom Mai 2023 auf die Steuerperiode 2022 anzuwenden, wird bestätigt.
Silex Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit RAin Anna Vladau
