Grundstückgewinnsteuer: Berechnung des Abzugs für die Besitzesdauer bei zwischenzeitlicher Überführung in das Geschäftsvermögen

BGer, 21.05.2026, 9C_594/2025

Sachverhalt

Ein Ehepaar erwarb 1987 und 1997 zwei Grundstücke, die sie zunächst im Privatvermögen hielten. Im Jahr 2005 überführten sie diese in ihr Geschäftsvermögen, bevor sie sie 2013 wieder in das Privatvermögen zurückführten. Im März 2023 verkauften sie beide Grundstücke für 2'662'000 CHF. (A.a.)

In der ursprünglichen Veranlagung berechnete die kantonale Steuerverwaltung den steuerbaren Grundstückgewinn auf Basis des Werts zum Zeitpunkt der Rückführung in das Privatvermögen im Jahr 2013. Sie gewährte jedoch einen Besitzdauerabzug, der ab 2005, dem Datum der ersten Überführung in das Geschäftsvermögen, berechnet wurde. (A.b.)

Die Steuerpflichtigen erhoben Einsprache und verlangten, dass die Besitzdauer ab den ursprünglichen Erwerbsdaten (1987 und 1997) berechnet wird. Die Steuerverwaltung wies dieses Begehren nicht nur ab, sondern korrigierte die Veranlagung zu ihren Ungunsten (reformatio in peius), indem sie den Beginn der Besitzdauer auf 2013 festlegte, was den Wegfall des Abzugs zur Folge hatte. (A.c.)

Die kantonale Rekurskommission hiess den dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut und setzte die Berechnung der Besitzdauer wieder ab 2005 an. Die Steuerpflichtigen zogen den Fall daraufhin an das kantonale Verwaltungsgericht weiter, welches den Rekurs abwies und die Position der Steuerverwaltung bestätigte: Da die massgebliche Haltedauer erst 2013 begonnen habe, sei kein Besitzdauerabzug geschuldet. Die Steuerpflichtigen gelangen nun an das Bundesgericht und halten an ihrem ursprünglichen Antrag fest. (B., C.)

Rechtliche Erwägungen

Das Bundesgericht erinnert daran, dass seine Kognition von der Art des kantonalen Rechts abhängt. Die Anwendung des durch das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) harmonisierten kantonalen Steuerrechts prüft es frei. Die Anwendung von autonomem, nicht harmonisiertem kantonalem Recht hingegen prüft es nur auf Willkür hin (Art. 9 BV). (2.1.)

GemässArt. 12 Abs. 1 StHGunterliegen Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer. Art. 12 Abs. 2 lit. b StHG stellt die Überführung eines Grundstücks vom Privat- in das Geschäftsvermögen einer Veräusserung gleich. Dieser Vorgang löst somit die Besteuerung des bis dahin aufgelaufenen Gewinns aus. (4.1.)

Das Steuergesetz des Kantons St. Gallen (StG/SG) sieht in Art. 141 Zuschläge für kurze und Abzüge für lange Besitzdauer vor. Ein Abzug wird gewährt, wenn das Grundstück länger als 15 Jahre gehalten wurde.Art. 131 Abs. 2 StG/SG bestätigt, dass die Überführung vom Privat- in das Geschäftsvermögen einer steuerbaren Veräusserung gleichgestellt ist. Da der Besitzdauerabzug dem autonomen kantonalen Recht untersteht, prüft das Bundesgericht dessen Anwendung nur auf Willkür. (4.2., 4.3.)

Das historische Ziel des Besitzdauerabzugs, wie es aus den Materialien zum St. Galler Gesetz hervorgeht, besteht darin, rein nominelle, inflationsbedingte Gewinne auszugleichen. Diese Korrektur muss logischerweise nur auf den tatsächlich besteuerten Wertzuwachs angewendet werden. Im St. Galler dualistischen System unterliegen Gewinne aus dem Privatvermögen der Grundstückgewinnsteuer, während Gewinne aus dem Geschäftsvermögen als ordentlicher Ertrag besteuert werden, wobei ein Verlustausgleich möglich ist. (5.1.1., 5.1.2.)

Anwendung auf den konkreten Fall

Das Bundesgericht hält fest, dass die Auslegung der Vorinstanz nicht willkürlich ist. Der Abzug für die Besitzesdauer dient dazu, die Auswirkungen der Inflation auf den Zeitraum auszugleichen, in dem der Gewinn besteuert wird. Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdeführer ihre Liegenschaften im Jahr 2005 in ihr Geschäftsvermögen überführt. Zu diesem Zeitpunkt wurde der seit 1987/1997 aufgelaufene Wertzuwachs als Grundstückgewinn besteuert. (5.1.3.)

Zwischen 2005 und 2013 gehörten die Liegenschaften zum Geschäftsvermögen. Jeder Wertzuwachs während dieses Zeitraums unterlag der ordentlichen Gewinnsteuer, und allfällige Geschäftsverluste konnten mit diesen Gewinnen verrechnet werden. Beim Verkauf im Jahr 2023 wurde nur der Gewinn, der seit der Rückführung der Liegenschaften in das Privatvermögen im Jahr 2013 erzielt wurde, der Grundstückgewinnsteuer unterworfen. Es ist daher logisch und nicht willkürlich, die Berechnung des Abzugs für die Besitzesdauer auf diesen Zeitraum (2013–2023) zu beschränken, da nur dieser Wertzuwachs von der fraglichen Besteuerung betroffen ist. (5.1.3.)

Einen Abzug zu gewähren, der auf der gesamten Haltedauer (seit 1987/1997) basiert, käme einer Inflationskorrektur für Zeiträume (1987–2005 und 2005–2013) gleich, deren Wertzuwachs bereits besteuert wurde oder einem anderen Steuersystem unterlag. Dies würde zu einer Ungleichbehandlung der Beschwerdeführer gegenüber Steuerpflichtigen führen, die eine Immobilie durchgehend in ihrem Privatvermögen halten. Da die Haltedauer weniger als 15 Jahre beträgt (von 2013 bis 2023), hat die Vorinstanz den Abzug willkürfrei verweigert. (5.1.3.)

Schliesslich ist das Argument der Beschwerdeführer gestützt auf Art. 12 Abs. 5 StHG, der eine höhere Besteuerung von kurzfristigen Gewinnen vorsieht, nicht relevant. Diese Bestimmung betrifft Steuerzuschläge bei einer Haltedauer von weniger als fünf Jahren, während sich der Streitfall auf einen Abzug für eine lange Besitzesdauer bezieht. (5.2.)

Ergebnis

Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass die Vorinstanz das kantonale Recht nicht willkürlich angewendet hat. Die für die Berechnung des Abzugs massgebliche Haltedauer beginnt erst mit der Rückführung der Immobilie in das Privatvermögen, also im Jahr 2013. Da die Haltedauer unter der Schwelle von 15 Jahren liegt, besteht kein Anspruch auf einen Abzug. Die Beschwerde wird daher abgewiesen. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern auferlegt. (1., 2., 6.)

Silex-Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit RAin Anna Vladau