TF, 21.05.2026, 9C_594/2025
Faits
Des époux ont acquis deux terrains en 1987 et 1997, qu'ils ont initialement détenus dans leur fortune privée. En 2005, ils ont transféré ces biens dans leur fortune commerciale, puis les ont réintégrés dans leur fortune privée en 2013. En mars 2023, ils ont vendu les deux terrains pour un montant de CHF 2'662'000. (A.a.)
Dans sa taxation initiale, l'administration fiscale cantonale a calculé le gain immobilier imposable en se basant sur la valeur des biens au moment de leur retour dans la fortune privée en 2013. Elle a cependant accordé un rabais pour durée de possession calculé à partir de 2005, date du premier transfert vers la fortune commerciale. (A.b.)
Les contribuables ont formé opposition, demandant que la durée de possession soit calculée à partir des dates d'acquisition initiales (1987 et 1997). En réponse, l'administration fiscale a non seulement rejeté leur demande, mais a également corrigé la taxation à leur détriment (reformatio in peius), en fixant le début de la durée de possession à 2013, ce qui a eu pour effet de supprimer totalement le rabais. (A.c.)
Saisie d'un recours, la commission de recours administrative a partiellement admis celui-ci, rétablissant le calcul de la durée de possession à partir de 2005. Les contribuables ont alors porté l'affaire devant le Tribunal administratif cantonal, qui a finalement rejeté leur recours et confirmé la position de l'administration fiscale, à savoir qu'aucun rabais pour durée de possession n'était dû, la période de détention pertinente n'ayant débuté qu'en 2013. Les contribuables saisissent le Tribunal fédéral, maintenant leur conclusion initiale. (B., C.)
Droit
Le Tribunal fédéral rappelle que son pouvoir d'examen diffère selon la nature du droit cantonal. Il examine librement l'application du droit fiscal cantonal harmonisé par la Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID). En revanche, il ne revoit l'application du droit cantonal autonome, non harmonisé, que sous l'angle restreint de l'arbitraire (art. 9 Cst.). (2.1.)
Selon l'art. 12 al. 1 LHID, les gains réalisés lors de la vente d'un immeuble de la fortune privée sont soumis à l'impôt sur les gains immobiliers. L'art. 12 al. 2 lit. b LHID assimile à une vente le transfert d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable. Cette opération déclenche donc l'imposition du gain accumulé jusqu'à ce moment. (4.1.)
La loi fiscale du canton de Saint-Gall (StG/SG) prévoit à son art. 141 des majorations pour courte durée de possession et des rabais pour longue durée. Un rabais est accordé si l'immeuble a été détenu pendant plus de 15 ans. L'art. 131 al. 2 StG/SG confirme que le transfert de la fortune privée à la fortune commerciale est assimilé à une aliénation imposable. Le rabais pour durée de possession relève du droit cantonal autonome, son application n'est donc examinée par le Tribunal fédéral que sous l'angle de l'arbitraire. (4.2., 4.3.)
L'objectif historique du rabais pour durée de possession, tel qu'il ressort des travaux préparatoires de la loi saint-galloise, est de compenser les gains purement nominaux dus à l'inflation. Cette correction ne doit logiquement s'appliquer qu'à la plus-value qui est effectivement imposée. Dans le système dualiste saint-gallois, les gains sur la fortune privée sont soumis à l'impôt sur les gains immobiliers, tandis que les gains sur la fortune commerciale sont imposés comme bénéfice ordinaire, avec possibilité de compensation des pertes. (5.1.1., 5.1.2.)
Application au cas concret
Le Tribunal fédéral juge que l'interprétation de l'instance précédente n'est pas arbitraire. Le rabais pour durée de possession vise à corriger les effets de l'inflation sur la période durant laquelle le gain est imposé. En l'espèce, les recourants ont transféré leurs biens dans leur fortune commerciale en 2005. À ce moment, la plus-value accumulée depuis 1987/1997 a été imposée au titre de l'impôt sur les gains immobiliers. (5.1.3.)
Entre 2005 et 2013, les immeubles appartenaient à la fortune commerciale. Toute augmentation de valeur durant cette période était soumise à l'impôt ordinaire sur le bénéfice, et les éventuelles pertes commerciales pouvaient être compensées avec ces gains. Lors de la vente en 2023, seul le gain réalisé depuis le retour des biens dans la fortune privée en 2013 a été soumis à l'impôt sur les gains immobiliers. Il est donc logique et non arbitraire de limiter le calcul du rabais pour durée de possession à cette seule période (2013-2023), car c'est la seule plus-value concernée par l'imposition en cause. (5.1.3.)
Accorder un rabais calculé sur la durée totale de détention (depuis 1987/1997) reviendrait à appliquer une correction pour l'inflation sur des périodes (1987-2005 et 2005-2013) dont la plus-value a déjà été imposée ou était soumise à un autre régime fiscal. Cela créerait une inégalité de traitement en faveur des recourants par rapport aux contribuables qui conservent un bien immobilier en permanence dans leur fortune privée. La durée de détention étant inférieure à 15 ans (de 2013 à 2023), c'est sans arbitraire que l'instance précédente a refusé tout rabais. (5.1.3.)
Enfin, l'argument des recourants fondé sur l'art. 12 al. 5 LHID, qui impose une taxation plus lourde des gains à court terme, n'est pas pertinent. Cette disposition concerne les majorations d'impôt pour une détention de moins de cinq ans, alors que le litige porte sur un rabais pour longue durée de possession. (5.2.)
Issue
Le Tribunal fédéral conclut que l'instance précédente a appliqué le droit cantonal de manière non arbitraire. La période de détention pertinente pour le calcul du rabais ne commence qu'au moment du retour de l'immeuble dans la fortune privée, soit en 2013. La durée de détention étant inférieure au seuil de 15 ans, aucun rabais n'est dû. Le recours est donc rejeté. Les frais judiciaires sont mis à la charge des recourants. (1., 2., 6.)
Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau
