TF, 21.05.2026, 9C_594/2025
Fatti
Due coniugi hanno acquistato due terreni nel 1987 e nel 1997, inizialmente detenuti nel loro patrimonio privato. Nel 2005, hanno trasferito tali beni nel loro patrimonio commerciale, per poi reintegrarli nel patrimonio privato nel 2013. Nel marzo 2023, hanno venduto entrambi i terreni per un importo di CHF 2'662'000. (A.a.)
Nella tassazione iniziale, l'amministrazione fiscale cantonale ha calcolato l'utile immobiliare imponibile basandosi sul valore dei beni al momento del loro rientro nel patrimonio privato nel 2013. Ha tuttavia concesso una riduzione per durata di possesso calcolata a partire dal 2005, data del primo trasferimento nel patrimonio commerciale. (A.b.)
I contribuenti hanno presentato reclamo, chiedendo che la durata di possesso fosse calcolata a partire dalle date di acquisto iniziali (1987 e 1997). In risposta, l'amministrazione fiscale non solo ha respinto la richiesta, ma ha anche corretto la tassazione a loro svantaggio (reformatio in peius), fissando l'inizio della durata di possesso al 2013, il che ha avuto l'effetto di eliminare completamente la riduzione. (A.c.)
Adita con ricorso, la commissione di ricorso amministrativa lo ha parzialmente accolto, ripristinando il calcolo della durata di possesso a partire dal 2005. I contribuenti hanno quindi portato il caso dinanzi al Tribunale amministrativo cantonale, che ha infine respinto il loro ricorso e confermato la posizione dell'amministrazione fiscale, ovvero che nessuna riduzione per durata di possesso era dovuta, poiché il periodo di detenzione rilevante era iniziato solo nel 2013. I contribuenti si sono rivolti al Tribunale federale, mantenendo le loro conclusioni iniziali. (B., C.)
Diritto
Il Tribunale federale ricorda che il suo potere di esame differisce a seconda della natura del diritto cantonale. Esamina liberamente l'applicazione del diritto fiscale cantonale armonizzato dalla Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID). Per contro, riesamina l'applicazione del diritto cantonale autonomo, non armonizzato, solo sotto il profilo ristretto dell'arbitrio (art. 9 Cost.). (2.1.)
Secondo l'art. 12 cpv. 1 LAID, gli utili realizzati in occasione della vendita di un immobile del patrimonio privato sono soggetti all'imposta sugli utili immobiliari. L'art. 12 cpv. 2 lett. b LAID assimila a una vendita il trasferimento di un immobile dal patrimonio privato al patrimonio commerciale del contribuente. Tale operazione comporta quindi l'imposizione dell'utile accumulato fino a quel momento. (4.1.)
La legge fiscale del Cantone di San Gallo (StG/SG) prevede all'art. 141 maggiorazioni per breve durata di possesso e riduzioni per lunga durata. Una riduzione è concessa se l'immobile è stato detenuto per più di 15 anni. L'art. 131 cpv. 2 StG/SG conferma che il trasferimento dal patrimonio privato al patrimonio commerciale è assimilato a un'alienazione imponibile. La riduzione per durata di possesso rientra nel diritto cantonale autonomo; la sua applicazione è quindi esaminata dal Tribunale federale solo sotto il profilo dell'arbitrio. (4.2., 4.3.)
L'obiettivo storico della riduzione per durata di possesso, come emerge dai lavori preparatori della legge sangallese, è compensare gli utili puramente nominali dovuti all'inflazione. Tale correzione deve logicamente applicarsi solo al plusvalore effettivamente tassato. Nel sistema dualistico sangallese, gli utili sul patrimonio privato sono soggetti all'imposta sugli utili immobiliari, mentre gli utili sul patrimonio commerciale sono tassati come utile ordinario, con possibilità di compensazione delle perdite. (5.1.1., 5.1.2.)
Applicazione al caso concreto
Il Tribunale federale ritiene che l'interpretazione dell'istanza precedente non sia arbitraria. La riduzione per durata di possesso mira a correggere gli effetti dell'inflazione sul periodo durante il quale la plusvalenza è soggetta a imposta. Nella fattispecie, i ricorrenti hanno trasferito i propri beni nel patrimonio commerciale nel 2005. In quel momento, il plusvalore accumulato dal 1987/1997 è stato assoggettato all'imposta sugli utili immobiliari. (5.1.3.)
Tra il 2005 e il 2013, gli immobili facevano parte del patrimonio commerciale. Qualsiasi incremento di valore durante tale periodo era soggetto all'imposta ordinaria sull'utile, e le eventuali perdite commerciali potevano essere compensate con tali guadagni. Al momento della vendita nel 2023, solo il guadagno realizzato dal rientro dei beni nel patrimonio privato nel 2013 è stato assoggettato all'imposta sugli utili immobiliari. È pertanto logico e non arbitrario limitare il calcolo della riduzione per durata di possesso a questo solo periodo (2013-2023), poiché si tratta dell'unico plusvalore interessato dall'imposizione in oggetto. (5.1.3.)
Concedere una riduzione calcolata sulla durata totale di detenzione (dal 1987/1997) equivarrebbe ad applicare una correzione per l'inflazione su periodi (1987-2005 e 2005-2013) il cui plusvalore è già stato tassato o era soggetto a un altro regime fiscale. Ciò creerebbe un'ingiustificata disparità di trattamento a favore dei ricorrenti rispetto ai contribuenti che mantengono un bene immobile costantemente nel proprio patrimonio privato. Essendo la durata di detenzione inferiore a 15 anni (dal 2013 al 2023), l'istanza precedente ha legittimamente negato qualsiasi riduzione. (5.1.3.)
Infine, l'argomentazione dei ricorrenti basata sull'art. 12 cpv. 5 LAID, che impone una tassazione più onerosa per i guadagni a breve termine, non è pertinente. Tale disposizione riguarda le maggiorazioni d'imposta per una detenzione inferiore a cinque anni, mentre la controversia verte su una riduzione per lunga durata di possesso. (5.2.)
Esito
Il Tribunale federale conclude che l'istanza precedente ha applicato il diritto cantonale in modo non arbitrario. Il periodo di detenzione rilevante per il calcolo della riduzione decorre solo dal momento del rientro dell'immobile nel patrimonio privato, ovvero nel 2013. Essendo la durata di detenzione inferiore alla soglia di 15 anni, non è dovuta alcuna riduzione. Il ricorso è pertanto respinto. Le spese giudiziarie sono poste a carico dei ricorrenti. (1., 2., 6.)
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau
