Direkte Steuern: Abzug von Liegenschaftsunterhaltskosten, Unterscheidung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung beim vollständigen Ersatz eines Dachstuhls

BGer, 11.03.2026, 9C_442/2025

Sachverhalt

Ein Ehepaar, Eigentümer eines 1971 erbauten Einfamilienhauses, führte zwischen 2017 und 2019 umfangreiche Renovierungsarbeiten durch. Im Jahr 2018 umfassten die Arbeiten insbesondere den vollständigen Abbruch und Wiederaufbau des Dachstuhls. Dieser Neubau erforderte eine Änderung der Dachneigung sowie eine Erhöhung des Kniestocks.

In ihrer Steuererklärung für 2018 machten die Steuerpflichtigen Unterhaltskosten in Höhe von insgesamt CHF 373'918.- geltend. Die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau verweigerte den Abzug eines Betrags von CHF 70'000.- für die Kosten der neuen Tragstruktur und der Dacheindeckung mit der Begründung, es handle sich um wertvermehrende Investitionskosten, die nicht abzugsfähig seien.

Die Steuerrekurskommission bestätigte diesen Entscheid mit der Begründung, die Arbeiten kämen einem "Ersatzneubau" gleich und die Kosten seien daher vollständig wertvermehrend. Das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau hob diesen Entscheid auf Beschwerde der Steuerpflichtigen hin auf. Es entschied, dass eine proportionale Aufteilung der Kosten vorzunehmen sei, und wies die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid an die Steuerverwaltung zurück. Gegen dieses Rückweisungsurteil erhob die Steuerverwaltung Beschwerde beim Bundesgericht.

Rechtliche Erwägungen

Der Streitpunkt betrifft die Qualifizierung der Kosten für den Ersatz eines Dachstuhls als abzugsfähige Unterhaltskosten (werterhaltend) oder als nicht abzugsfähige Investitionskosten (wertvermehrend), sowohl für die direkte Bundessteuer (Art. 32 Abs. 2 und Art. 34 lit. d DBG) als auch für die harmonisierten kantonalen und kommunalen Steuern (Art. 9 Abs. 3 StHG).

Das Bundesgericht erinnert an seine jüngste Rechtsprechung (BGE 149 II 27), mit der es den Begriff des "wirtschaftlichen Neubaus" aufgegeben hat. Gemäß dieser neuen Praxis ist bei Gesamtsanierungen oder umfassenden Umbauten keine gesamtwirtschaftliche Beurteilung des Projekts mehr vorzunehmen. Vielmehr ist jede Ausgabe individuell nach ihrem "objektiven und technischen Charakter" zu analysieren. Es ist zu prüfen, ob die Arbeiten darauf abzielen, einen früheren Zustand wiederherzustellen (Werterhalt), oder ob sie das Gebäude in einen besseren Zustand versetzen (Wertvermehrung). Massstab ist dabei nicht der Gesamtwert des Gebäudes, sondern derjenige der konkret ersetzten oder reparierten Anlage.

Diese Rechtsprechung ändert jedoch nichts an der Behandlung eines eigentlichen "Ersatzneubaus", bei dem ein Gebäude vollständig abgerissen und neu errichtet wird. In einem solchen Fall sind die Kosten vollumfänglich als wertvermehrend zu qualifizieren, da kein vorbestehendes Gebäude mehr vorhanden ist, das "unterhalten" werden könnte.

Anwendung auf den konkreten Fall

Das Bundesgericht prüft das Argument der Steuerbehörde, wonach der vollständige Ersatz des Dachstuhls einen „identischen Wiederaufbau“ darstelle und die entsprechenden Kosten daher nicht abzugsfähig seien.

Das höchste Gericht weist diese Einordnung zurück. Es betont, dass die Steuerpflichtigen nicht das gesamte Haus abgerissen und neu aufgebaut, sondern lediglich den Dachstuhl erneuert haben. Der Dachstuhl ist zwar eigenständig ersetzbar, stellt jedoch lediglich einen Gebäudebestandteil dar und kein eigenständiges Gebäude. Folglich kann der Vorgang im Sinne der Rechtsprechung nicht als „identischer Wiederaufbau“ qualifiziert werden. Vielmehr handelt es sich um ein Projekt zur umfassenden Renovierung oder zum Umbau eines bestehenden Gebäudes.

Daher ist der neue analytische Ansatz gemäß BGE 149 II 27 anzuwenden. Das Bundesgericht hält fest, dass das Verwaltungsgericht zu Recht eine detaillierte Analyse und Aufschlüsselung der Kosten in Höhe von 70'000 CHF gefordert hat. Es obliegt der Steuerbehörde, in Zusammenarbeit mit den Steuerpflichtigen Folgendes zu ermitteln:

1. Den Kostenanteil, der dem bloßen Ersatz des alten Dachstuhls durch einen neuen gleicher Art entspricht (abzugsfähige Unterhaltskosten).
2. Den Kostenanteil, der auf Verbesserungen zurückzuführen ist (Erhöhung der Mauern, Änderung der Dachneigung) und der einen wertvermehrenden Aufwand darstellt, der nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig ist.
3. Ob ein Teil der Mehrkosten gegebenenfalls als Investition zur Energieeinsparung und zum Umweltschutz abgezogen werden kann.

Das Bundesgericht stellt klar, dass bei Unmöglichkeit dieser Aufschlüsselung die Beweislast bei den Steuerpflichtigen liegt. Gemäß Art. 8 ZGB wäre dann davon auszugehen, dass die Kosten nicht der Werterhaltung dienen und somit nicht abzugsfähig sind.

Ergebnis

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau ab. Es bestätigt den Entscheid des kantonalen Verwaltungsgerichts vollumfänglich.

Die Sache wird somit endgültig an die Steuerverwaltung zurückgewiesen, damit diese eine neue Bewertung der Kosten von 70'000 CHF vornimmt und eine proportionale Aufteilung zwischen den (abzugsfähigen) werterhaltenden Kosten und den (nicht abzugsfähigen) wertvermehrenden Kosten gemäß den dargelegten Grundsätzen durchführt. Die Gerichtskosten werden der beschwerdeführenden Steuerverwaltung auferlegt, die zudem die Steuerpflichtigen für ihre Parteikosten zu entschädigen hat.

Silex Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit RAin Anna Vladau