BGer, 23.02.2026, 9C_298/2025
Sachverhalt
Ein Landwirt und sein Bruder, Miteigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks (Nr. xxx) im Kanton Genf, schlossen im März 2014 einen Kaufvorvertrag mit dem Kanton Genf über einen Preis von CHF 1'399'544.- ab. Der Verkauf sollte die Erweiterung einer öffentlichen Einrichtung ermöglichen.
Dieser Vorvertrag war an drei aufschiebende Bedingungen geknüpft:
- Die Erteilung einer Entscheidung der landwirtschaftlichen Bodenkommission (CFA), welche die Parzellierung des Grundstücks sowie die Entlassung der neuen Parzelle (Nr. zzz) aus dem Anwendungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) genehmigt.
- Die Zustimmung des Gemeinderats einer Nachbargemeinde zum Verkauf eines Ersatzgrundstücks (Nr. aaa) an die Landwirte.
- Die Genehmigung der CFA für den Erwerb dieses Ersatzgrundstücks durch die Landwirte.
Ab Mai 2014, nach Unterzeichnung des Vorvertrags, nahm der Kanton Genf die Parzelle Nr. zzz in Besitz, pflanzte dort einen Wald an und legte Parkplätze an. Am 22. September 2015 verfügte die CFA auf Basis dieser Umgestaltungen formell die Entlassung der Parzelle aus dem landwirtschaftlichen Anwendungsbereich, da sie feststellte, dass diese nicht mehr für die Landwirtschaft geeignet sei.
Nachdem alle aufschiebenden Bedingungen erfüllt waren, wurde der endgültige Kaufvertrag am 22. Dezember 2015 und am 1. Februar 2016 notariell beurkundet.
Die kantonale Steuerverwaltung Genf verweigerte die Anwendung der steuerlichen Vorzugsregelung für Gewinne aus landwirtschaftlichen Grundstücken. Sie rechnete den Gewinnanteil des Beschwerdeführers (CHF 612'769) für die Steuerperiode 2016 sowohl bei der direkten Bundessteuer (DBG) als auch bei der kantonalen und kommunalen Steuer (StHG) zu dessen steuerbarem Einkommen hinzu. Die aufeinanderfolgenden Einsprachen des Steuerpflichtigen bei den kantonalen Instanzen wurden abgewiesen. Daraufhin gelangte er an das Bundesgericht.
Rechtliche Erwägungen
Der Streitpunkt betrifft die Anwendung des Steuerprivilegs gemäßArt. 18 Abs. 4 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) sowie gemäßArt. 8 Abs. 1, 2. Satz des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG). Diese Bestimmungen sehen eine steuerliche Begünstigung für Gewinne aus der Veräußerung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken vor.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Begriff des „landwirtschaftlichen Grundstücks“ in Übereinstimmung mit dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) auszulegen. Um in den Genuss des Privilegs zu kommen, muss ein Grundstück für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet sein (Art. 6 Abs. 1 BGBB) und diese Eigenschaft bis zum Zeitpunkt der rechtlichen Veräusserung, d. h. bis zur Eigentumsübertragung, beibehalten. Die künftige Zweckbestimmung des Grundstücks ist dabei unerheblich.
Bei Grundstückskaufverträgen, die unter aufschiebenden Bedingungen stehen (Art. 151 OR), geht die Steuerrechtsprechung davon aus, dass der wirtschaftliche und rechtliche Übergang erst mit Eintritt der Bedingung erfolgt, sofern deren Erfüllung ungewiss ist.
Anwendung auf den konkreten Fall
Das Bundesgericht muss bestimmen, zu welchem Zeitpunkt das Grundstück Nr. zzz seine Eigenschaft als landwirtschaftliches Grundstück verloren hat und ob dieser Verlust vor oder nach der Eigentumsübertragung eintrat.
Der Beschwerdeführer macht geltend, der massgebliche Zeitpunkt sei die Unterzeichnung des Vorvertrags im März 2014, als das Grundstück noch landwirtschaftlich genutzt wurde. Er ist der Ansicht, dass die aufschiebenden Bedingungen reine Formalitäten waren, deren Erfüllung absehbar war, insbesondere da der Kanton das Grundstück bereits in Besitz genommen hatte.
Das Bundesgericht weist diese Argumentation zurück. Es urteilt, dass die Eigentumsübertragung erst mit der Unterzeichnung des definitiven Kaufvertrags im Dezember 2015 bzw. Februar 2016 stattfand. Die aufschiebenden Bedingungen waren keine reinen Formalitäten. Die Erteilung einer Entscheidung der LBA (Landwirtschaftliche Bodenbehörde) birgt, wie eine Baugenehmigung in anderen Kontexten, ein gewisses Mass an Unsicherheit. Die Erfüllung dieser Bedingungen war zum Zeitpunkt des Vorvertrags daher nicht sicher. Folglich ist der Zeitpunkt der definitiven Veräusserung für die Beurteilung der Grundstückseigenschaft massgebend.
Das Bundesgericht stellt sodann fest, dass das Grundstück zum Zeitpunkt der definitiven Veräusserung seine landwirtschaftliche Eigenschaft bereits verloren hatte. Dieser Verlust wurde durch den Entscheid der LBA über die Entlassung aus dem landwirtschaftlichen Anwendungsbereich vom 22. September 2015 formell und objektiv festgestellt, welcher vor der Eigentumsübertragung in Rechtskraft erwuchs. Dieser Verwaltungsentscheid bindet die Steuerbehörde.
Die Tatsache, dass der Verlust der landwirtschaftlichen Nutzung dem Käufer (dem Kanton) zuzurechnen ist oder dass die Umgestaltungen (Wald, Parkplätze) potenziell reversibel sind, wird als unerheblich erachtet. Entscheidend ist, dass der Entlassungsentscheid zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung in Rechtskraft erwachsen war und dem Grundstück somit die landwirtschaftliche Qualifikation im Sinne des BGBB entzog. Die Frage der Rechtmässigkeit des LBA-Entscheids kann im Rahmen des Steuerverfahrens nicht geprüft werden.
Ergebnis
Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass das Grundstück zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung kein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des BGBB und der Steuergesetzgebung mehr war. Der aus dem Verkauf erzielte Gewinn kann daher nicht von der steuerlichen Begünstigung profitieren.
Die Beschwerde wird sowohl in Bezug auf die direkte Bundessteuer als auch auf die Kantons- und Gemeindesteuern abgewiesen. Der Entscheid des Genfer Justizhofs wird bestätigt. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 7'000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
Silex-Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Anna Vladau
