TF, 23.02.2026, 9C_298/2025
Fatti
Un agricoltore e suo fratello, comproprietari di un fondo agricolo (n. xxx) nel Cantone di Ginevra, stipulano nel marzo 2014 un contratto preliminare di compravendita con il Cantone di Ginevra per un prezzo di CHF 1'399'544.-. La vendita è finalizzata all'ampliamento di una struttura pubblica.
Tale contratto preliminare è subordinato a tre condizioni sospensive:
- L'ottenimento di una decisione della Commissione fondiaria agricola (CFA) che autorizzi il frazionamento del fondo e l'esclusione del nuovo fondo (n. zzz) dal campo di applicazione della Legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR).
- L'accordo del Consiglio municipale di un comune limitrofo per vendere un fondo sostitutivo (n. aaa) agli agricoltori.
- L'autorizzazione della CFA affinché gli agricoltori possano acquistare tale fondo sostitutivo.
A partire dal maggio 2014, dopo la firma del contratto preliminare, il Cantone di Ginevra prende possesso del fondo n. zzz, vi impianta un bosco e vi costruisce dei parcheggi. Il 22 settembre 2015, basandosi su tali sistemazioni, la CFA pronuncia formalmente l'esclusione del fondo dal regime agricolo, constatando che non è più idoneo all'agricoltura.
Una volta avverate tutte le condizioni sospensive, la vendita definitiva viene perfezionata con atto notarile il 22 dicembre 2015 e il 1° febbraio 2016.
L'amministrazione fiscale cantonale ginevrina rifiuta di applicare il regime fiscale agevolato per le plusvalenze su immobili agricoli. Essa aggiunge la quota parte della plusvalenza del ricorrente (CHF 612'769) al suo reddito imponibile per il periodo fiscale 2016, sia ai fini dell'imposta federale diretta (IFD) che dell'imposta cantonale e comunale (ICC). I ricorsi successivi del contribuente presso le istanze cantonali vengono respinti. Egli adisce quindi il Tribunale federale.
Diritto
La controversia verte sull'applicazione dell'agevolazione fiscale prevista dall'art. 18 cpv. 4 della Legge federale sull'imposta federale diretta (LIFD) e dall'art. 8 cpv. 1, seconda frase della Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette (LAID). Tali disposizioni prevedono un trattamento fiscale favorevole per i profitti derivanti dall'alienazione di immobili agricoli o silvicoli.
Secondo la giurisprudenza costante del Tribunale federale, la nozione di "immobile agricolo" deve essere interpretata in conformità con la Legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR). Per beneficiare dell'agevolazione, un immobile deve essere idoneo all'esercizio dell'agricoltura (art. 6 cpv. 1 LDFRe mantenere tale qualità fino al momento della sua alienazione giuridica, ovvero fino al trasferimento di proprietà. La destinazione futura dell'immobile è irrilevante.
In materia di contratti di compravendita immobiliare soggetti a condizioni sospensive (art. 151 CO), la giurisprudenza fiscale stabilisce che il trasferimento economico e giuridico avviene solo nel momento in cui la condizione si avvera, a condizione che il verificarsi di tale evento sia incerto.
Applicazione al caso concreto
Il Tribunale federale deve determinare in quale momento la particella n. zzz abbia perso la sua qualità di immobile agricolo e se tale perdita sia avvenuta prima o dopo il trasferimento di proprietà.
Il ricorrente sostiene che il momento determinante sia la firma del contratto preliminare di vendita nel marzo 2014, data in cui la particella era ancora agricola. Egli ritiene che le condizioni sospensive fossero mere formalità la cui realizzazione era prevedibile, in particolare poiché il Cantone aveva già preso possesso del bene.
Il Tribunale federale respinge tale argomentazione. Stabilisce che il trasferimento di proprietà è avvenuto solo con la firma dell'atto di vendita definitivo nel dicembre 2015 e nel febbraio 2016. Le condizioni sospensive non erano semplici formalità. L'ottenimento di una decisione della CFA, così come quello di un permesso di costruire in altri contesti, comporta un margine di incertezza. Il verificarsi di tali condizioni non era dunque certo al momento del contratto preliminare. Di conseguenza, il momento pertinente per valutare la natura dell'immobile è effettivamente quello della vendita definitiva.
Il Tribunale federale rileva poi che, alla data della vendita definitiva, la particella aveva già perso la sua qualità agricola. Tale perdita è stata formalmente e oggettivamente sancita dalla decisione di svincolo della CFA del 22 settembre 2015, passata in giudicato prima del trasferimento di proprietà. Tale decisione amministrativa vincola l'autorità fiscale.
Il fatto che la perdita dell'uso agricolo sia imputabile all'acquirente (il Cantone) o che le sistemazioni (bosco, parcheggi) siano potenzialmente reversibili è considerato irrilevante. Ciò che conta è che la decisione di svincolo fosse in vigore al momento del trasferimento di proprietà, privando così l'immobile della sua qualifica agricola ai sensi della LDFR. La questione della conformità al diritto della decisione della CFA non può essere esaminata nell'ambito della procedura di tassazione.
Esito
Il Tribunale federale conclude che, al momento del trasferimento di proprietà, la particella non era più un immobile agricolo ai sensi della LDFR e della legislazione fiscale. Il guadagno realizzato dalla sua vendita non può quindi beneficiare del privilegio fiscale.
Il ricorso è respinto, sia in materia di imposta federale diretta che di imposte cantonali e comunali. La decisione della Corte di giustizia di Ginevra è confermata. Le spese giudiziarie, fissate in CHF 7'000.-, sono poste a carico del ricorrente.
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau
