Droit procédural
TF, 23.02.2026, 9C_298/2025
Faits
Un agriculteur et son frère, copropriétaires d'une parcelle agricole (n° xxx) dans le canton de Genève, concluent en mars 2014 une promesse de vente et d'achat avec le canton de Genève pour un prix de CHF 1'399'544.-. La vente est destinée à permettre l'agrandissement d'un établissement public.
Cette promesse est assortie de trois conditions suspensives :
L'obtention d'une décision de la Commission foncière agricole (CFA) autorisant la division de la parcelle et le désassujettissement de la nouvelle parcelle (n° zzz) à la Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR).
L'accord du Conseil municipal d'une commune voisine pour vendre une parcelle de remplacement (n° aaa) aux agriculteurs.
L'autorisation de la CFA pour que les agriculteurs acquièrent cette parcelle de remplacement.
Dès mai 2014, après la signature de la promesse, le canton de Genève prend possession de la parcelle n° zzz, y plante une forêt et y construit des places de parc. Le 22 septembre 2015, se basant sur ces aménagements, la CFA prononce formellement le désassujettissement de la parcelle, constatant qu'elle n'est plus appropriée à l'agriculture.
Une fois toutes les conditions suspensives réalisées, la vente définitive est conclue par acte notarié les 22 décembre 2015 et 1er février 2016.
L'administration fiscale cantonale genevoise refuse d'appliquer le régime fiscal privilégié pour les gains sur immeubles agricoles. Elle ajoute la quote-part du gain du recourant (CHF 612'769) à son revenu imposable pour la période fiscale 2016, tant pour l'impôt fédéral direct (IFD) que pour l'impôt cantonal et communal (ICC). Les recours successifs du contribuable auprès des instances cantonales sont rejetés. Il saisit alors le Tribunal fédéral.
Droit
Le litige porte sur l'application du privilège fiscal prévu à l'art. 18 al. 4 de la Loi sur l'impôt fédéral direct (LIFD) et à l'art. 8 al. 1, 2e phrase de la Loi sur l'harmonisation fiscale (LHID). Ces dispositions prévoient un traitement fiscal favorable pour les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la notion d'« immeuble agricole » doit être interprétée en conformité avec la Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR). Pour bénéficier du privilège, un immeuble doit être apte à l'exploitation agricole (art. 6 al. 1 LDFR) et conserver cette qualité jusqu'au moment de son aliénation juridique, c'est-à-dire jusqu'au transfert de propriété. L'affectation future de l'immeuble est sans pertinence.
En matière de contrats de vente immobilière soumis à des conditions suspensives (art. 151 CO), la jurisprudence fiscale retient que le transfert économique et juridique n'intervient qu'au moment où la condition s'accomplit, pour autant que la réalisation de cette condition soit incertaine.
Application au cas concret
Le Tribunal fédéral doit déterminer à quel moment la parcelle n° zzz a perdu sa qualité d'immeuble agricole et si cette perte est intervenue avant ou après le transfert de propriété.
Le recourant soutient que le moment déterminant est la signature de la promesse de vente en mars 2014, date à laquelle la parcelle était encore agricole. Il estime que les conditions suspensives n'étaient que de pures formalités dont la réalisation était prévisible, notamment parce que le canton avait déjà pris possession du bien.
Le Tribunal fédéral rejette cette argumentation. Il juge que le transfert de propriété n'a eu lieu qu'avec la signature de l'acte de vente définitif en décembre 2015 et février 2016. Les conditions suspensives n'étaient pas de simples formalités. L'obtention d'une décision de la CFA, tout comme celle d'un permis de construire dans d'autres contextes, comporte une part d'incertitude. La réalisation de ces conditions n'était donc pas certaine au moment de la promesse de vente. Par conséquent, le moment pertinent pour évaluer la nature de l'immeuble est bien celui de la vente définitive.
Le Tribunal fédéral constate ensuite qu'à la date de la vente définitive, la parcelle avait déjà perdu sa qualité agricole. Cette perte a été formellement et objectivement actée par la décision de désassujettissement de la CFA du 22 septembre 2015, laquelle est entrée en force avant le transfert de propriété. Cette décision administrative lie l'autorité de taxation.
Le fait que la perte d'usage agricole soit imputable à l'acheteur (le canton) ou que les aménagements (forêt, parkings) soient potentiellement réversibles est jugé non pertinent. Ce qui compte, c'est que la décision de désassujettissement était en force au moment du transfert de propriété, privant ainsi l'immeuble de sa qualification agricole au sens de la LDFR. La question de la conformité au droit de la décision de la CFA ne peut être examinée dans le cadre de la procédure de taxation.
Issue
Le Tribunal fédéral conclut que, lors du transfert de propriété, la parcelle n'était plus un immeuble agricole au sens de la LDFR et de la législation fiscale. Le gain réalisé sur sa vente ne peut donc pas bénéficier du privilège fiscal.
Le recours est rejeté, tant en matière d'impôt fédéral direct qu'en matière d'impôts cantonal et communal. La décision de la Cour de justice de Genève est confirmée. Les frais judiciaires, arrêtés à CHF 7'000.-, sont mis à la charge du recourant.
Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau
