BGer, 23.02.2026, 9C_297/2025
Sachverhalt
Zwei landwirtschaftliche Brüder, Miteigentümer eines Grundstücks in einer Landwirtschaftszone im Kanton Genf, schlossen im März 2014 einen Vorvertrag über den Kauf und Verkauf mit dem Kanton Genf zu einem Preis von CHF 1'399'544.- ab. Der Verkauf sollte die Erweiterung einer kantonalen Einrichtung ermöglichen.
Der Vorvertrag war an drei aufschiebende Bedingungen geknüpft:
- Die Erteilung einer Entscheidung der landwirtschaftlichen Bodenkommission (CFA), welche die Parzellierung des Grundstücks sowie die Freistellung des verkauften Teils vom Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) genehmigt.
- Die Zustimmung der Gemeinde H.________ zum Verkauf eines Ersatzgrundstücks an die Landwirte.
- Die Genehmigung der CFA für den Erwerb dieses Ersatzgrundstücks durch die Landwirte.
Ab Mai 2014, nach Unterzeichnung des Vorvertrags, aber noch vor Erfüllung der Bedingungen, nahm der Kanton Genf das Grundstück in Besitz, pflanzte dort einen Wald an und legte Parkplätze an.
Im September 2015 verfügte die CFA die Freistellung des verkauften Grundstücks mit der Begründung, dass es aufgrund der vorgenommenen baulichen Veränderungen (Wald und Parkplätze) nicht mehr für die Landwirtschaft geeignet sei. Da auch die übrigen Bedingungen erfüllt waren, wurde der endgültige Kaufvertrag im Dezember 2015 und Februar 2016 notariell beurkundet.
Die kantonale Steuerverwaltung Genf (AFC) besteuerte den gesamten Grundstücksgewinn eines der Brüder (und später seiner Erben) für die Steuerperiode 2016 als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und verweigerte die Anwendung der steuerlichen Begünstigung für landwirtschaftliche Liegenschaften. Die aufeinanderfolgenden Einsprachen der Erben des verstorbenen Steuerpflichtigen wurden von den kantonalen Instanzen abgewiesen, woraufhin sie das Bundesgericht anriefen.
Rechtliche Erwägungen
Der Streitpunkt betrifft die Anwendung der steuerlichen Begünstigung gemäßArt. 18 Abs. 4 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) sowie der entsprechenden harmonisierten kantonalen Bestimmungen (Art. 8 Abs. 1, 2. Satz, StHG). Gemäß dieser Regelung werden Gewinne aus der Veräußerung von land- oder forstwirtschaftlichen Liegenschaften dem steuerbaren Einkommen nur bis zur Höhe der Anlagekosten hinzugerechnet.
Um von dieser Begünstigung zu profitieren, muss die verkaufte Liegenschaft im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) als «landwirtschaftlich» qualifiziert sein. Nach ständiger Rechtsprechung ist diese Qualifikation zum Zeitpunkt der rechtlichen Veräußerung der Liegenschaft zu prüfen, das heißt zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
Wenn ein Kaufvertrag unter aufschiebenden Bedingungen steht (Art. 151 OR), werden die daraus resultierenden Forderungen und Verpflichtungen erst mit Eintritt der Bedingung wirksam. Dieser Grundsatz gilt, solange der Eintritt der Bedingung ungewiss ist. Die Rechtsprechung hat diesen Ansatz bestätigt, insbesondere bei Grundstückskäufen, die von der Erteilung einer Baugenehmigung abhängen, deren Ausgang naturgemäß ungewiss ist.
Anwendung auf den konkreten Fall
Das Bundesgericht musste bestimmen, zu welchem Zeitpunkt das Grundstück seine Eigenschaft als landwirtschaftliche Liegenschaft verloren hatte und ob es zum massgeblichen Zeitpunkt der Veräusserung noch vom Steuerprivileg profitieren konnte.
Die Beschwerdeführer (die Erben) machten geltend, der massgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der landwirtschaftlichen Natur des Grundstücks sei die Unterzeichnung des Vorvertrags im März 2014 gewesen. Ihrer Ansicht nach seien die aufschiebenden Bedingungen reine Formalitäten gewesen, deren Erfüllung sicher war, insbesondere da der Kanton das Grundstück sofort in Besitz genommen hatte.
Das Bundesgericht weist diese Argumentation zurück. Es urteilt, dass die aufschiebenden Bedingungen, insbesondere der Entscheid der landwirtschaftlichen Behörde (CFA) über die Entlassung aus dem Anwendungsbereich des BGBB, keineswegs reine Formalitäten waren. Die Erlangung einer solchen behördlichen Entscheidung ist, ähnlich wie bei einer Baugenehmigung, mit Unsicherheiten behaftet. Folglich erfolgten die Eigentumsübertragung und damit die Veräusserung im steuerrechtlichen Sinne erst mit dem Abschluss des definitiven Kaufvertrags im Dezember 2015 bzw. Februar 2016, nachdem alle Bedingungen erfüllt waren.
Das Bundesgericht prüft sodann die Beschaffenheit des Grundstücks zu diesem spezifischen Zeitpunkt. Es stellt fest, dass die CFA im September 2015, also vor dem definitiven Verkauf, eine formelle und vollstreckbare Entscheidung zur Entlassung aus dem landwirtschaftlichen Anwendungsbereich getroffen hatte. Diese Entscheidung hatte zur Folge, dass dem Grundstück die Eigenschaft als landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des BGBB offiziell entzogen wurde.
Die Tatsache, dass der Verlust der landwirtschaftlichen Nutzung dem Käufer (dem Kanton) zuzurechnen ist oder dass die Umgestaltungen (Wald, Parkplätze) potenziell reversibel sind, wird als nicht relevant erachtet. Entscheidend ist, dass das Grundstück zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung aufgrund der Entscheidung der CFA objektiv und rechtlich keine landwirtschaftliche Liegenschaft mehr war. Die Rechtmässigkeit dieser Entscheidung der CFA kann im Rahmen des Veranlagungsverfahrens nicht überprüft werden.
Somit erfüllte das Grundstück zum Zeitpunkt der Veräusserung nicht mehr die Voraussetzungen für die Anwendung des Steuerprivilegs gemäss Art. 18 Abs. 4 DBG.
Ergebnis
Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Erben sowohl hinsichtlich der direkten Bundessteuer als auch der kantonalen und kommunalen Steuern ab. Es bestätigt das Urteil des Genfer Justizhofs und die ordentliche Besteuerung des Grundstückgewinns. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern auferlegt.
Silex-Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Anna Vladau
