Droit procédural
TF, 23.02.2026, 9C_297/2025
Faits
Deux frères agriculteurs, copropriétaires d'une parcelle sise en zone agricole dans le canton de Genève, concluent en mars 2014 une promesse de vente et d'achat avec le canton de Genève pour un prix de CHF 1'399'544.-. La vente est destinée à permettre l'agrandissement d'un établissement cantonal.
La promesse de vente est subordonnée à la réalisation de trois conditions suspensives :
L'obtention d'une décision de la Commission foncière agricole (CFA) autorisant la division de la parcelle et le désassujettissement de la partie vendue à la Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR).
L'accord de la commune de H.________ pour vendre une parcelle de remplacement aux agriculteurs.
L'autorisation de la CFA pour que les agriculteurs puissent acquérir cette parcelle de remplacement.
Dès mai 2014, après la signature de la promesse mais avant la réalisation des conditions, le canton de Genève prend possession de la parcelle, y plante une forêt et y construit des places de parc.
En septembre 2015, la CFA prononce le désassujettissement de la parcelle vendue, estimant qu'en raison des aménagements réalisés (forêt et parkings), elle n'est plus appropriée à l'agriculture. Les autres conditions étant également remplies, la vente définitive est conclue par acte notarié en décembre 2015 et février 2016.
L'administration fiscale cantonale genevoise (AFC) taxe l'entier du gain immobilier réalisé par l'un des frères (puis par ses héritiers) comme un revenu de l'activité lucrative indépendante pour la période fiscale 2016, refusant d'appliquer le régime fiscal privilégié pour les immeubles agricoles. Les recours successifs des héritiers du contribuable décédé sont rejetés par les instances cantonales, les amenant à saisir le Tribunal fédéral.
Droit
Le litige porte sur l'application du privilège fiscal prévu à l'art. 18 al. 4 de la Loi sur l'impôt fédéral direct (LIFD) et des dispositions cantonales harmonisées correspondantes (art. 8 al. 1, 2e phrase, LHID). Selon ce régime, les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.
Pour bénéficier de ce privilège, l'immeuble vendu doit être qualifié d'« agricole » au sens de la Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR). Selon la jurisprudence constante, cette qualification doit être examinée au moment de l'aliénation juridique de l'immeuble, c'est-à-dire au moment du transfert de propriété.
Lorsqu'un contrat de vente est assorti de conditions suspensives (art. 151 CO), la créance et les obligations qui en découlent ne prennent effet qu'au moment où la condition s'accomplit. Ce principe s'applique tant que la réalisation de la condition est incertaine. La jurisprudence a confirmé cette approche, notamment pour les ventes immobilières subordonnées à l'obtention d'un permis de construire, dont l'issue est par nature incertaine.
Application au cas concret
Le Tribunal fédéral devait déterminer à quel moment la parcelle avait perdu sa qualité d'immeuble agricole et si, au moment déterminant de l'aliénation, elle pouvait encore bénéficier du privilège fiscal.
Les recourants (les héritiers) soutenaient que le moment pertinent pour évaluer la nature agricole de la parcelle était la signature de la promesse de vente en mars 2014. Selon eux, les conditions suspensives n'étaient que de pures formalités dont la réalisation était certaine, notamment parce que le canton avait immédiatement pris possession du bien.
Le Tribunal fédéral rejette cette argumentation. Il juge que les conditions suspensives, en particulier la décision de désassujettissement par la CFA, n'étaient nullement de simples formalités. L'obtention d'une telle décision administrative, à l'instar d'un permis de construire, comporte un caractère incertain. Par conséquent, le transfert de propriété et donc l'aliénation au sens fiscal ne sont intervenus qu'avec la conclusion de l'acte de vente définitif en décembre 2015 et février 2016, après que toutes les conditions ont été réalisées.
Le Tribunal fédéral examine ensuite la nature de la parcelle à ce moment précis. Il constate qu'en septembre 2015, soit avant la vente définitive, la CFA avait rendu une décision formelle et exécutoire de désassujettissement. Cette décision a eu pour effet de retirer officiellement à la parcelle sa qualité d'immeuble agricole au sens de la LDFR.
Le fait que la perte d'usage agricole soit imputable à l'acheteur (le canton) ou que les aménagements (forêt, parkings) soient potentiellement réversibles est jugé non pertinent. Ce qui est décisif, c'est que, au moment du transfert de propriété, la parcelle n'était objectivement et juridiquement plus un immeuble agricole en raison de la décision de la CFA. La conformité au droit de cette décision de la CFA ne peut être examinée dans le cadre de la procédure de taxation.
Dès lors, au moment de l'aliénation, la parcelle ne remplissait plus les conditions pour l'application du privilège fiscal de l'art. 18 al. 4 LIFD.
Issue
Le Tribunal fédéral rejette le recours des héritiers, tant en matière d'impôt fédéral direct qu'en matière d'impôts cantonal et communal. Il confirme la décision de la Cour de justice genevoise et la taxation ordinaire du gain immobilier. Les frais judiciaires sont mis à la charge des recourants.
Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau
