TF, 23.02.2026, 9C_297/2025
Fatti
Due fratelli agricoltori, comproprietari di un appezzamento situato in zona agricola nel cantone di Ginevra, stipulano nel marzo 2014 una promessa di compravendita con il cantone di Ginevra per un prezzo di CHF 1'399'544.-. La vendita è finalizzata all'ampliamento di una struttura cantonale.
La promessa di vendita è subordinata al verificarsi di tre condizioni sospensive:
- L'ottenimento di una decisione della Commissione fondiaria agricola (CFA) che autorizzi il frazionamento dell'appezzamento e l'esclusione della parte venduta dal campo di applicazione della Legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR).
- L'accordo del comune di H.________ per vendere un appezzamento sostitutivo agli agricoltori.
- L'autorizzazione della CFA affinché gli agricoltori possano acquistare tale appezzamento sostitutivo.
A partire dal maggio 2014, dopo la firma della promessa ma prima dell'avveramento delle condizioni, il cantone di Ginevra prende possesso dell'appezzamento, vi impianta un bosco e vi costruisce dei parcheggi.
Nel settembre 2015, la CFA pronuncia l'esclusione dell'appezzamento venduto, ritenendo che, a causa degli interventi realizzati (bosco e parcheggi), esso non sia più idoneo all'agricoltura. Essendo state soddisfatte anche le altre condizioni, la vendita definitiva viene perfezionata con atto notarile nel dicembre 2015 e nel febbraio 2016.
L'amministrazione fiscale cantonale ginevrina (AFC) tassa l'intero utile immobiliare realizzato da uno dei fratelli (e successivamente dai suoi eredi) come reddito da attività lucrativa indipendente per il periodo fiscale 2016, rifiutandosi di applicare il regime fiscale agevolato previsto per gli immobili agricoli. I ricorsi presentati dagli eredi del contribuente deceduto vengono respinti dalle istanze cantonali, portandoli a adire il Tribunale federale.
Diritto
La controversia verte sull'applicazione del privilegio fiscale previsto dall'art. 18 cpv. 4 della Legge federale sull'imposta federale diretta (LIFD) e dalle corrispondenti disposizioni cantonali armonizzate (art. 8 cpv. 1, seconda frase, LAID). Secondo tale regime, i profitti derivanti dall'alienazione di immobili agricoli o silvicoli sono aggiunti al reddito imponibile solo fino a concorrenza delle spese di investimento.
Per beneficiare di tale privilegio, l'immobile venduto deve essere qualificato come "agricolo" ai sensi della Legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR). Secondo la giurisprudenza costante, tale qualifica deve essere esaminata al momento dell'alienazione giuridica dell'immobile, ovvero al momento del trasferimento di proprietà.
Quando un contratto di compravendita è subordinato a condizioni sospensive (art. 151 CO), il credito e le obbligazioni che ne derivano diventano efficaci solo nel momento in cui la condizione si avvera. Questo principio si applica finché la realizzazione della condizione è incerta. La giurisprudenza ha confermato tale approccio, in particolare per le compravendite immobiliari subordinate all'ottenimento di un permesso di costruire, il cui esito è per natura incerto.
Applicazione al caso concreto
Il Tribunale federale doveva determinare in quale momento il fondo avesse perso la sua qualità di immobile agricolo e se, al momento determinante dell'alienazione, potesse ancora beneficiare dell'agevolazione fiscale.
I ricorrenti (gli eredi) sostenevano che il momento rilevante per valutare la natura agricola del fondo fosse la firma della promessa di vendita nel marzo 2014. Secondo loro, le condizioni sospensive erano solo pure formalità la cui realizzazione era certa, in particolare perché il Cantone aveva immediatamente preso possesso del bene.
Il Tribunale federale respinge tale argomentazione. Ritiene che le condizioni sospensive, in particolare la decisione di svincolo da parte della CFA, non fossero affatto semplici formalità. L'ottenimento di una tale decisione amministrativa, al pari di un permesso di costruire, comporta un carattere di incertezza. Di conseguenza, il trasferimento di proprietà e quindi l'alienazione ai fini fiscali sono intervenuti solo con la conclusione dell'atto di vendita definitivo nel dicembre 2015 e nel febbraio 2016, dopo che tutte le condizioni si erano realizzate.
Il Tribunale federale esamina quindi la natura del fondo in quel preciso momento. Constata che nel settembre 2015, ovvero prima della vendita definitiva, la CFA aveva emesso una decisione formale ed esecutiva di svincolo. Tale decisione ha avuto l'effetto di revocare ufficialmente al fondo la sua qualità di immobile agricolo ai sensi della LDFR.
Il fatto che la perdita dell'uso agricolo sia imputabile all'acquirente (il Cantone) o che le sistemazioni (bosco, parcheggi) siano potenzialmente reversibili è giudicato irrilevante. Ciò che è decisivo è che, al momento del trasferimento di proprietà, il fondo non era oggettivamente e giuridicamente più un immobile agricolo a causa della decisione della CFA. La conformità al diritto di tale decisione della CFA non può essere esaminata nell'ambito della procedura di tassazione.
Di conseguenza, al momento dell'alienazione, il fondo non soddisfaceva più le condizioni per l'applicazione dell'agevolazione fiscale di cui all'art. 18 cpv. 4 LIFD.
Esito
Il Tribunale federale respinge il ricorso degli eredi, sia in materia di imposta federale diretta che in materia di imposte cantonali e comunali. Conferma la decisione della Corte di giustizia ginevrina e la tassazione ordinaria del guadagno immobiliare. Le spese giudiziarie sono poste a carico dei ricorrenti.
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau
