BGer, 21.05.2026, 9C_295/2025
Sachverhalt
Im Jahr 2007 erwarb A. (der Beschwerdeführer) eine Immobilie für 361'000 CHF. Am 5. Juli 2022 verkaufte er sie für 1'380'000 CHF. In seiner Grundstückgewinnsteuererklärung deklarierte er einen Gewinn von 194'774 CHF nach Abzug verschiedener Kosten, darunter eine Provision von 255'000 CHF, die an die Firma B. AG (deren Verwaltungsrat er war) gezahlt wurde, sowie wertvermehrende Aufwendungen in Höhe von 484'734 CHF. (Sachverhalt A.a, A.b, A.d)
Die kantonale Steuerverwaltung (das Steueramt) bestritt diese Abzüge. Sie verweigerte den Abzug der Provision mit der Begründung, diese sei aufgrund der engen geschäftlichen Verbindung zwischen dem Verkäufer und der Gesellschaft nicht anzuerkennen, und wies den Großteil der angeblichen wertvermehrenden Aufwendungen als Unterhaltskosten zurück. Nach einer ersten Veranlagung, die den Gewinn auf 1'005'123 CHF festsetzte, gab das Steueramt der Einsprache des Beschwerdeführers teilweise statt und erkannte wertvermehrende Aufwendungen in Höhe von 127'574 CHF an, wodurch der steuerbare Gewinn auf 877'549 CHF reduziert wurde. (Sachverhalt A.e)
Die nachfolgenden Beschwerden des Steuerpflichtigen bei der Verwaltungsrekurskommission und anschließend beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen wurden abgewiesen. Der Beschwerdeführer gelangte daraufhin an das Bundesgericht und forderte den vollständigen Abzug der Provision von 255'000 CHF sowie die Anerkennung weiterer wertvermehrender Aufwendungen, insbesondere für den Dachgeschossausbau, in Höhe von insgesamt 333'652.60 CHF. (Sachverhalt B, C)
Rechtliche Erwägungen
Das Bundesgericht hält fest, dass der steuerbare Grundstückgewinn der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) entspricht, gemäßArt. 134 des St. Galler Steuergesetzes (StG/SG). Die Kantone verfügen im Rahmen des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) über einen gewissen Spielraum bei der Definition der Begriffe "Anlagekosten" und "Verkaufserlös". (E. 4.1, 4.2)
Abzugsfähig sind Aufwendungen, die zu einer dauerhaften Wertsteigerung der Immobilie geführt haben (wertvermehrende Aufwendungen), wie etwa Planungs-, Bau- oder Verbesserungskosten (Art. 137 Abs. 1 lit. a StG/SG). Diese Ausgaben sind von den Unterhaltskosten (werterhaltende Aufwendungen) abzugrenzen, die vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind. Es obliegt dem Steuerpflichtigen, die für diese Unterscheidung erforderlichen Nachweise zu erbringen. Fehlen ausreichende Beweise, insbesondere bei älteren Arbeiten, kann die Steuerbehörde den wertvermehrenden Anteil schätzen. (E. 4.2)
Hinsichtlich der Maklerprovisionen ist deren Abzugsfähigkeit im Bundesrecht nicht einheitlich geregelt. Nach Praxis und Lehre muss der Steuerpflichtige für den Abzug einer Provision vom Grundstückgewinn nicht nur den Abschluss eines Maklervertrags und die Zahlung der Provision nachweisen, sondern auch die tatsächliche Erbringung der Maklertätigkeit sowie den Kausalzusammenhang zwischen dieser Tätigkeit und dem Verkaufsabschluss belegen. Die Beweislast liegt vollumfänglich beim Steuerpflichtigen. (E. 4.2)
Das Bundesgericht weist zudem darauf hin, dass neue Beweismittel nur zulässig sind, wenn erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was im vorliegenden Fall für Verkaufsunterlagen, die der Beschwerdeführer bereits früher hätte einreichen können, nicht zutraf. (E. 2.3)
Anwendung auf den konkreten Fall
Das Bundesgericht prüft die beiden Streitpunkte: die Maklerprovision und die wertvermehrenden Aufwendungen.
Bezüglich der an die B. AG gezahlten Provision in Höhe von 255'000 CHF bestätigt das Bundesgericht die Analyse der Vorinstanz. Es urteilt, dass der Beschwerdeführer seiner Beweislast nicht nachgekommen ist. Die bloße Vorlage einer Bestätigung des neuen Eigentümers der B. AG sowie der Nachweis der Rechnungsbegleichung reichen nicht aus, um eine konkrete Maklertätigkeit und vor allem einen direkten Kausalzusammenhang mit dem Immobilienverkauf zu belegen. Die Vorinstanz hat zu Recht das Fehlen von Nachweisen für spezifische Vermittlungsbemühungen (Inserate, Besichtigungen usw.) sowie die wirtschaftliche Nähe zwischen dem Beschwerdeführer und der begünstigten Gesellschaft hervorgehoben. Die Verweigerung des Abzugs dieser Provision ist daher nicht willkürlich. (E. 5.1, 5.2.1)
Hinsichtlich der wertvermehrenden Aufwendungen betrifft der Streit den Saldo der geltend gemachten Kosten für den Dachausbau, die über die bereits vom Fiskus anerkannten 127'574 CHF hinausgehen. Das Bundesgericht stellt fest, dass der Beschwerdeführer zwar nachgewiesen hat, Kosten getätigt zu haben, jedoch nicht belegen konnte, dass diese Arbeiten mehrheitlich oder ausschließlich wertvermehrende Aufwendungen und keine Unterhaltskosten darstellten. Die Renovierung eines Altbaus beinhaltet notwendigerweise einen erheblichen Anteil an Werterhaltung. Mangels detaillierter Belege, die eine klare Aufschlüsselung ermöglichen würden, wird die von der Steuerbehörde auf Basis eines Neuwertvergleichs vorgenommene und von den kantonalen Instanzen bestätigte Schätzung nicht als willkürlich erachtet. Die Argumente des Beschwerdeführers belegen keine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsverletzung. (E. 5.1, 5.2.2)
Das Bundesgericht weist zudem die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs zurück, da es die Begründung des kantonalen Urteils – wenn auch in Teilen knapp – für ausreichend erachtet, um dem Beschwerdeführer das Verständnis der Entscheidungsgründe und eine sachgerechte Anfechtung zu ermöglichen. (E. 3.2)
Ergebnis
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten ist. Es bestätigt das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen und validiert damit die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns in Höhe von 877'549 CHF. Die Gerichtskosten von 6'000 CHF werden dem Beschwerdeführer auferlegt. (E. 1, 6)
Silex Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit RAin Anna Vladau
