TF, 21.05.2026, 9C_295/2025
Fatti
Nel 2007, A. (il ricorrente) acquista un immobile per 361.000 CHF. Il 5 luglio 2022, lo rivende per 1.380.000 CHF. Nella sua dichiarazione d'imposta sull'utile immobiliare, dichiara un guadagno di 194.774 CHF, previa deduzione di varie spese, tra cui una commissione di 255.000 CHF versata alla società B. AG (di cui è stato amministratore) e spese di incremento del valore per 484.734 CHF. (Sachverhalt A.a, A.b, A.d)
L'amministrazione fiscale cantonale (il fisco) contesta tali deduzioni. Rifiuta la deduzione della commissione, qualificandola come inopponibile a causa del legame di prossimità tra il venditore e la società, e scarta la maggior parte delle spese asseritamente di incremento del valore, considerandole spese di manutenzione. Dopo una prima tassazione che fissava l'utile a 1.005.123 CHF, il fisco accoglie parzialmente il reclamo del ricorrente e riconosce spese di incremento del valore per 127.574 CHF, riducendo l'utile imponibile a 877.549 CHF. (Sachverhalt A.e)
I successivi ricorsi del contribuente presso la Commissione di ricorso amministrativa e poi presso il Tribunale amministrativo del Cantone di San Gallo vengono respinti. Il ricorrente si rivolge quindi al Tribunale federale, chiedendo la deduzione integrale della commissione di 255.000 CHF e il riconoscimento di ulteriori spese di incremento del valore, in particolare per la ristrutturazione del sottotetto, per un totale di 333.652,60 CHF. (Sachverhalt B, C)
Diritto
Il Tribunale federale ricorda che l'utile immobiliare imponibile corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita e i costi di investimento (prezzo di acquisto e spese di investimento), conformemente all'art. 134 della legge tributaria sangallese (StG/SG). I Cantoni dispongono di un certo margine di manovra per definire le nozioni di "costi di investimento" e di "provento della vendita" nel quadro della Legge sull'armonizzazione fiscale (LAID). (consid. 4.1, 4.2)
Sono deducibili le spese che hanno comportato un aumento durevole del valore dell'immobile (spese di incremento del valore), come le spese di progettazione, costruzione o miglioramento (art. 137 cpv. 1 lett. a StG/SG). Tali spese devono essere distinte dalle spese di manutenzione (spese di conservazione del valore), che sono deducibili dal reddito imponibile. Spetta al contribuente fornire le prove necessarie per tale distinzione. In mancanza di prove sufficienti, in particolare per lavori risalenti nel tempo, l'autorità fiscale può procedere a una stima della quota di incremento del valore. (consid. 4.2)
Per quanto riguarda le commissioni di intermediazione, la loro deducibilità non è prescritta in modo uniforme dal diritto federale. Secondo la prassi e la dottrina, affinché una commissione sia deducibile dall'utile immobiliare, il contribuente deve provare non solo l'esistenza di un contratto di intermediazione e il pagamento della commissione, ma anche l'effettività dell'attività di intermediazione e il nesso di causalità tra tale attività e la conclusione della vendita. L'onere della prova incombe interamente al contribuente. (consid. 4.2)
Il Tribunale federale ricorda inoltre che nuove prove sono ammissibili solo se la decisione dell'istanza precedente ne ha dato motivo (art. 99 cpv. 1 LTF), il che non è avvenuto nel caso di specie per un dossier di vendita che il ricorrente avrebbe potuto produrre in precedenza. (consid. 2.3)
Applicazione al caso concreto
Il Tribunale federale esamina i due punti controversi: la commissione di intermediazione e le spese di incremento del valore.
In merito alla commissione di 255.000 CHF versata a B. AG, il Tribunale federale conferma l'analisi dell'istanza precedente. Ritiene che il ricorrente non abbia assolto il proprio onere della prova. La semplice produzione di un'attestazione del nuovo proprietario di B. AG e la prova del pagamento della fattura sono insufficienti a dimostrare un'attività di intermediazione concreta e, soprattutto, un nesso di causalità diretto con la vendita dell'immobile. L'istanza precedente ha giustamente rilevato l'assenza di prove relative a specifici sforzi di mediazione (annunci, visite, ecc.) e il legame di vicinanza economica tra il ricorrente e la società beneficiaria della commissione. Il rifiuto di dedurre tale commissione non è pertanto arbitrario. (consid. 5.1, 5.2.1)
Per quanto riguarda le spese di incremento del valore, la controversia verte sul saldo dei costi richiesti per la sistemazione dei sottotetti, oltre ai 127.574 CHF già ammessi dal fisco. Il Tribunale federale osserva che il ricorrente, pur avendo provato di aver sostenuto dei costi, non ha fornito la prova che tali lavori costituissero in misura maggioritaria o esclusiva spese di incremento del valore, in contrapposizione alle spese di manutenzione. La ristrutturazione di un edificio antico implica necessariamente una parte importante di mantenimento dello stato. In assenza di documenti giustificativi dettagliati che consentano una chiara ripartizione, la stima effettuata dall'autorità fiscale sulla base di un confronto del valore a nuovo ("Neuwertvergleich") e confermata dalle istanze cantonali non è ritenuta arbitraria. Gli argomenti del ricorrente non dimostrano un apprezzamento manifestamente errato dei fatti o una violazione del diritto. (consid. 5.1, 5.2.2)
Il Tribunale federale respinge inoltre il motivo di ricorso relativo alla violazione del diritto di essere sentito, ritenendo che la motivazione della sentenza cantonale, seppur concisa su alcuni punti, fosse sufficiente a permettere al ricorrente di comprendere i motivi della decisione e di contestarla con cognizione di causa. (consid. 3.2)
Esito
Il Tribunale federale respinge il ricorso nella misura in cui è ammissibile. Conferma la decisione del Tribunale amministrativo del Cantone di San Gallo, convalidando così il calcolo dell'utile immobiliare imponibile a 877.549 CHF. Le spese giudiziarie, pari a 6.000 CHF, sono poste a carico del ricorrente. (consid. 1, 6)
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau
