TF, 21.05.2026, 9C_295/2025
Faits
En 2007, A. (le recourant) acquiert un bien immobilier pour CHF 361'000. Le 5 juillet 2022, il le revend pour CHF 1'380'000. Dans sa déclaration d'impôt sur le gain immobilier, il déclare un gain de CHF 194'774, après déduction de divers frais, dont une commission de CHF 255'000 versée à la société B. AG (dont il a été administrateur) et des dépenses à plus-value de CHF 484'734. (Sachverhalt A.a, A.b, A.d)
L'administration fiscale cantonale (le fisc) conteste ces déductions. Elle refuse la déduction de la commission, la qualifiant d'inopposable en raison du lien de proximité entre le vendeur et la société, et écarte la majorité des dépenses prétendument à plus-value, les considérant comme des frais d'entretien. Après une première taxation fixant le gain à CHF 1'005'123, le fisc admet partiellement la réclamation du recourant et reconnaît des dépenses à plus-value à hauteur de CHF 127'574, réduisant le gain imposable à CHF 877'549. (Sachverhalt A.e)
Les recours successifs du contribuable auprès de la Commission de recours administrative puis du Tribunal administratif du canton de Saint-Gall sont rejetés. Le recourant saisit alors le Tribunal fédéral, demandant la déduction intégrale de la commission de CHF 255'000 et la reconnaissance de dépenses à plus-value supplémentaires, notamment pour l'aménagement des combles, pour un total de CHF 333'652.60. (Sachverhalt B, C)
Droit
Le Tribunal fédéral rappelle que le gain immobilier imposable correspond à la différence entre le prix de vente et les frais d'investissement (prix d'acquisition et impenses), conformément à l'art. 134 de la loi fiscale saint-galloise (StG/SG). Les cantons disposent d'une certaine marge de manœuvre pour définir les notions de "frais d'investissement" et de "produit de la vente" dans le cadre de la Loi sur l'harmonisation fiscale (LHID). (consid. 4.1, 4.2)
Sont déductibles les impenses qui ont entraîné une augmentation durable de la valeur de l'immeuble (dépenses à plus-value), telles que les frais de planification, de construction ou d'amélioration (art. 137 al. 1 lit. a StG/SG). Ces dépenses doivent être distinguées des frais d'entretien (dépenses de maintien de la valeur), qui sont déductibles du revenu imposable. Il incombe au contribuable de fournir les preuves nécessaires à cette distinction. En l'absence de preuves suffisantes, notamment pour des travaux anciens, l'autorité fiscale peut procéder à une estimation de la part à plus-value. (consid. 4.2)
Concernant les commissions de courtage, leur déductibilité n'est pas prescrite de manière uniforme par le droit fédéral. Selon la pratique et la doctrine, pour qu'une commission soit déductible du gain immobilier, le contribuable doit prouver non seulement l'existence d'un contrat de courtage et le paiement de la commission, mais aussi la réalité de l'activité de courtage et le lien de causalité entre cette activité et la conclusion de la vente. Le fardeau de la preuve incombe entièrement au contribuable. (consid. 4.2)
Le Tribunal fédéral rappelle également que de nouvelles preuves ne sont recevables que si la décision de l'instance précédente a donné lieu à leur production (art. 99 al. 1 LTF), ce qui n'était pas le cas en l'espèce pour un dossier de vente que le recourant aurait pu soumettre plus tôt. (consid. 2.3)
Application au cas concret
Le Tribunal fédéral examine les deux points litigieux : la commission de courtage et les dépenses à plus-value.
Concernant la commission de CHF 255'000 versée à B. AG, le Tribunal fédéral confirme l'analyse de l'instance précédente. Il juge que le recourant n'a pas satisfait à son fardeau de la preuve. La simple production d'une attestation du nouveau propriétaire de B. AG et la preuve du paiement de la facture sont insuffisantes pour démontrer une activité de courtage concrète et, surtout, un lien de causalité direct avec la vente de l'immeuble. L'instance précédente a relevé à juste titre l'absence de preuves d'efforts spécifiques de médiation (annonces, visites, etc.) et le lien de proximité économique entre le recourant et la société bénéficiaire de la commission. Le refus de déduire cette commission n'est donc pas arbitraire. (consid. 5.1, 5.2.1)
Concernant les dépenses à plus-value, le litige porte sur le solde des frais réclamés pour l'aménagement des combles, au-delà des CHF 127'574 déjà admis par le fisc. Le Tribunal fédéral constate que le recourant, bien qu'il ait prouvé avoir engagé des coûts, n'a pas apporté la preuve que ces travaux constituaient majoritairement ou exclusivement des dépenses à plus-value, par opposition à des frais d'entretien. La rénovation d'un bâtiment ancien implique nécessairement une part importante de maintien en l'état. En l'absence de pièces justificatives détaillées permettant une ventilation claire, l'estimation faite par l'autorité fiscale sur la base d'une comparaison de la valeur à neuf ("Neuwertvergleich") et confirmée par les instances cantonales n'est pas jugée arbitraire. Les arguments du recourant ne démontrent pas une appréciation manifestement incorrecte des faits ou une violation du droit. (consid. 5.1, 5.2.2)
Le Tribunal fédéral rejette également le grief de violation du droit d'être entendu, estimant que la motivation de l'arrêt cantonal, bien que concise sur certains points, était suffisante pour permettre au recourant de comprendre les motifs de la décision et de la contester en connaissance de cause. (consid. 3.2)
Issue
Le Tribunal fédéral rejette le recours dans la mesure où il est recevable. Il confirme la décision du Tribunal administratif du canton de Saint-Gall, validant ainsi le calcul du gain immobilier imposable à CHF 877'549. Les frais de justice, d'un montant de 6'000 CHF, sont mis à la charge du recourant. (consid. 1, 6)
Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau
