Direkte Steuern: Ermessensveranlagung von Mieterträgen, Abzug von Unterhaltskosten und steuerliche Qualifikation von Zinsswap-Kosten

BGer, 11.03.2026, 9C_261/2025

Sachverhalt

Ein Steuerpflichtiger, Eigentümer einer denkmalgeschützten Villa, deklarierte für die Steuerperiode 2018 ein negatives steuerbares Einkommen. Die Villa wird vielfältig genutzt: als Wohnsitz für ihn und seinen Sohn, als Büroräume für mehrere von ihm kontrollierte Gesellschaften sowie als Veranstaltungsort.

In seiner Steuererklärung machte er drei wesentliche Abzüge geltend, die den Kern des Rechtsstreits bilden:

1. Unterhaltskosten in Höhe von CHF 215'400.-, die als Pauschalbetrag an eine seiner eigenen Gesellschaften (die C.________ AG) gezahlt wurden.

1. Kosten im Zusammenhang mit Zinsswap-Verträgen in Höhe von CHF 228'124.-, die er als abzugsfähige Schuldzinsen deklarierte.

1. Er gab Mieteinnahmen an, die er aufgrund von Nutzungsbeschränkungen durch eine Baubewilligung als niedrig einstufte.

Das kantonale Steueramt Zürich nahm nach erfolglosen Aufforderungen zur Klärung und Einreichung von Belegen eine Ermessensveranlagung vor. Es verweigerte den Abzug der beiden genannten Beträge und schätzte die Mieteinnahmen der Villa für das Jahr 2018 nach pflichtgemäßem Ermessen auf CHF 150'000.-.

Die Veranlagungsverfügungen wurden von allen kantonalen Instanzen bestätigt. Der Steuerpflichtige gelangte daraufhin an das Bundesgericht mit dem Antrag, den Entscheid der Vorinstanz aufzuheben, seine Abzüge anzuerkennen und die geschätzten Mieteinnahmen zu reduzieren.

Rechtliche Erwägungen

Das Bundesgericht erinnert an die für die drei strittigen Punkte geltenden Rechtsgrundsätze:

1. Ermessensveranlagung (Art. 130 Abs. 2 und 132 Abs. 3 DBG) : Grundsätzlich muss die Steuerbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen abklären (Untersuchungsgrundsatz), doch trifft den Steuerpflichtigen eine umfassende Mitwirkungspflicht. Kommt der Steuerpflichtige trotz Mahnung seinen Pflichten nicht nach oder lassen sich die steuerrelevanten Faktoren nicht zuverlässig ermitteln, kann die Behörde eine Ermessensveranlagung vornehmen, d. h. eine Schätzung nach pflichtgemäßem Ermessen. Eine solche Veranlagung kann vom Steuerpflichtigen nur angefochten werden, wenn er nachweist, dass sie "offensichtlich unrichtig" ist. Hierfür reicht es nicht aus, einzelne Punkte der Schätzung zu kritisieren; der Steuerpflichtige muss eine vollständige und aussagekräftige Buchhaltung vorlegen, die den tatsächlichen Sachverhalt belegt und somit die von ihm selbst geschaffene Unsicherheit beseitigt.

1. Liegenschaftsunterhalt (Art. 32 Abs. 2 und 4 DBG): Unterhaltskosten für Privatliegenschaften sind abzugsfähig, sofern sie werterhaltenden Charakter haben, also der Erhaltung des Immobilienwerts dienen. Kosten, die den Wert der Immobilie steigern (wertvermehrende Aufwendungen), sind nicht abzugsfähig. Der Steuerpflichtige hat für jede Liegenschaft und jede Steuerperiode die Wahl zwischen dem Abzug der effektiven Kosten (die nachgewiesen werden müssen) und einem Pauschalabzug (in der Regel ein Prozentsatz der Bruttomieterträge).

1. Schuldzinsen (Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG): Private Schuldzinsen sind bis zur Höhe der Vermögenserträge zuzüglich eines zusätzlichen Betrags von CHF 50'000.– abzugsfähig. Der Begriff des Schuldzinses ist wirtschaftlich zu verstehen: Es handelt sich um das Entgelt für die Überlassung von Kapital. Eine wesentliche Voraussetzung ist das Bestehen eines direkten Konnexitätsverhältnisses zwischen der Zahlung und einer Kapitalschuld. Zinsswap-Verträge sind derivative Finanzinstrumente. Sie bestehen aus einem Austausch zukünftiger Zinsströme zwischen zwei Parteien, berechnet auf einem Nominalbetrag, der nicht ausgetauscht wird. Dies ist ein vom Darlehen getrenntes Geschäft.

Anwendung auf den konkreten Fall

Das Bundesgericht wendet diese Grundsätze auf den vorliegenden Sachverhalt an und weist die Argumente des Beschwerdeführers in allen Punkten zurück.

1. Mieterträge: Das Bundesgericht stellt fest, dass der Steuerpflichtige seine Mitwirkungspflicht verletzt hat. Er lieferte während des gesamten Verfahrens widersprüchliche und unvollständige Informationen zu den Mieterträgen seiner Villa. Angesichts dieser faktischen Ungewissheit („Untersuchungsnotstand“) war die Steuerbehörde berechtigt, eine Ermessensveranlagung vorzunehmen. Dem Steuerpflichtigen gelang es weder vor den kantonalen Instanzen noch vor dem Bundesgericht, den „offensichtlich unrichtigen“ Charakter der Schätzung von CHF 150'000.– nachzuweisen. Seine eigenen Ausführungen blieben vage und nicht durch ausreichende Beweise belegt. Die Schätzung der Steuerbehörde wird daher bestätigt.

1. Unterhaltskosten: Der Beschwerdeführer beantragte den Abzug eines Pauschalbetrags von CHF 215'400.–, der an seine eigene Gesellschaft gezahlt wurde. Das Bundesgericht stellt fest, dass dieser Betrag die gesetzliche Pauschale (20 % der Bruttomieterträge von CHF 150'000.–) bei weitem übersteigt. Um die effektiven Kosten abziehen zu können, hätte der Steuerpflichtige detaillierte Nachweise über die Art (werterhaltend und nicht wertvermehrend) und die Kosten jedes einzelnen Eingriffs erbringen müssen. Das eingereichte Dokument, eine einfache Liste von Arbeiten ohne Details, wird als unzureichend erachtet. 

Das Argument, dass diese Praxis in den Vorjahren akzeptiert worden sei, wird zurückgewiesen, da jede Steuerperiode eigenständig beurteilt wird und der Grundsatz von Treu und Glauben ohne eine formelle Zusicherung der Behörde nicht angerufen werden kann.

1. Kosten für Zinsswaps: Das Bundesgericht analysiert die Natur der Zahlungen in Höhe von CHF 228'124.–. Es stellt fest, dass Swap-Verträge und Darlehensverträge (LIBOR-Hypotheken) eigenständige Rechtsgeschäfte sind, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossen wurden. Auch wenn die Swaps mit dem wirtschaftlichen Ziel abgeschlossen wurden, das Zinsrisiko der Darlehen abzusichern, besteht kein hinreichender rechtlicher Konnexitätszusammenhang zwischen den Zahlungen aus den Swaps und der Hypothekarschuld selbst. Die Zahlungen stellen nicht das Entgelt für das geliehene Kapital dar, sondern die Gegenleistung für ein derivatives Finanzgeschäft. Folglich können sie nicht als abzugsfähige Schuldzinsen im Sinne von Art. 33 DBG qualifiziert werden.

Das Bundesgericht hält fest, dass die einschlägigen Bestimmungen des Zürcher kantonalen Steuerrechts mit dem Bundesrecht harmonisiert sind. Die Schlussfolgerungen gelten daher identisch für die Kantons- und Gemeindesteuern.

Ergebnis

Das Bundesgericht weist die Beschwerde sowohl hinsichtlich der direkten Bundessteuer als auch der Kantons- und Gemeindesteuern ab. Die von den kantonalen Instanzen bestätigten Veranlagungsverfügungen der Steuerverwaltung bleiben bestehen. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

Silex-Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit RAin Anna Vladau