Imposte dirette: tassazione d'ufficio dei redditi locativi, deduzione delle spese di manutenzione e qualificazione dei costi di uno swap su tassi d'interesse

TF, 11.03.2026, 9C_261/2025

Fatti

Un contribuente, proprietario di una villa classificata come monumento storico, ha dichiarato per il periodo fiscale 2018 un reddito imponibile negativo. La villa è utilizzata per molteplici scopi: residenza per sé e per il figlio, uffici per diverse società da lui controllate e sede per eventi.

Nella sua dichiarazione, ha fatto valere tre deduzioni principali che sono al centro della controversia:

1. Spese di manutenzione per un importo di CHF 215'400.-, versate sotto forma di forfait a una delle sue società (la C.________ AG).

1. Costi legati a contratti di swap sui tassi di interesse (Zinsswap) pari a CHF 228'124.-, che ha qualificato come interessi passivi deducibili.

1. Ha dichiarato redditi locativi che riteneva bassi, a causa di restrizioni d'uso imposte da una decisione edilizia.

L'amministrazione fiscale del Cantone di Zurigo, dopo aver richiesto senza successo chiarimenti e giustificativi al contribuente, ha proceduto a una tassazione d'ufficio. Ha rifiutato la deduzione dei due importi summenzionati e ha stimato, secondo il proprio apprezzamento, i redditi locativi della villa a CHF 150'000.- per l'anno 2018.

Le decisioni di tassazione sono state confermate da tutte le istanze cantonali. Il contribuente ha quindi adito il Tribunale federale, chiedendo l'annullamento della decisione dell'istanza precedente e il riconoscimento delle sue deduzioni, nonché una riduzione dei redditi locativi stimati.

Diritto

Il Tribunale federale ricorda i principi giuridici applicabili ai tre punti controversi:

1. Tassazione d'ufficio (art. 130 cpv. 2 e 132 cpv. 3 LIFD): In linea di principio, l'autorità fiscale deve accertare i fatti (massima d'ufficio), ma il contribuente ha un esteso dovere di collaborazione. Se, nonostante una diffida, il contribuente non adempie ai propri obblighi o se gli elementi fiscali non possono essere accertati in modo attendibile, l'autorità può procedere a una tassazione d'ufficio, ovvero mediante una stima basata sul proprio apprezzamento. Tale tassazione può essere contestata dal contribuente solo se egli dimostra che è "manifestamente inesatta". A tal fine, non è sufficiente criticare alcuni punti della stima; il contribuente deve presentare una contabilità completa e probante che permetta di accertare i fatti reali, correggendo così l'incertezza che egli stesso ha creato.

1. Spese di manutenzione di immobili (art. 32 cpv. 2 e 4 LIFD) : Le spese di manutenzione di immobili privati sono deducibili se hanno carattere conservativo, ovvero se mirano a mantenere il valore del bene. Le spese che aumentano il valore del bene (plusvalenze) non sono deducibili. Il contribuente ha la facoltà, per ogni immobile e per ogni periodo fiscale, di scegliere tra la deduzione delle spese effettive (che devono essere comprovate) e una deduzione forfettaria (solitamente una percentuale dei redditi locativi lordi).

1. Interessi passivi (art. 33 cpv. 1 lett. a LIFD) : Sono deducibili gli interessi passivi privati fino a concorrenza dei rendimenti della sostanza e per un importo supplementare di CHF 50'000.-. La nozione di interesse passivo deve essere intesa in senso economico: si tratta della remunerazione versata per la messa a disposizione di un capitale. Una condizione essenziale è l'esistenza di un nesso di causalità diretto tra il pagamento e un debito di capitale. I contratti di swap su tassi d'interesse sono strumenti finanziari derivati. Essi consistono in uno scambio di flussi di interessi futuri tra due parti, calcolati su un importo nominale che non viene scambiato. Si tratta di un'operazione distinta da un prestito.

Applicazione al caso concreto

Il Tribunale federale applica tali principi ai fatti della fattispecie e respinge le argomentazioni del ricorrente su tutti i punti.

1. Redditi locativi: Il Tribunale federale rileva che il contribuente è venuto meno al suo dovere di collaborazione. Nel corso dell'intera procedura, ha fornito informazioni contraddittorie e incomplete sui redditi locativi della sua villa. Di fronte a tale situazione di incertezza fattuale ("Untersuchungsnotstand"), l'autorità fiscale era legittimata a procedere a una tassazione d'ufficio. Il contribuente non è riuscito, né dinanzi alle istanze cantonali né dinanzi al Tribunale federale, a dimostrare il carattere "manifestamente inesatto" della stima di CHF 150'000.-. Le sue stesse affermazioni sono rimaste vaghe e prive di prove sufficienti. La stima dell'autorità fiscale è pertanto confermata.

1. Spese di manutenzione: Il ricorrente ha richiesto la deduzione di un importo forfettario di CHF 215'400.- versato alla propria società. Il Tribunale federale osserva che tale importo supera ampiamente il forfait legale (20% dei redditi locativi lordi di CHF 150'000.-). Per dedurre le spese effettive, il contribuente avrebbe dovuto fornire prove dettagliate della natura (mantenimento del valore e non plusvalenza) e del costo di ogni intervento. Il documento prodotto, un semplice elenco di lavori privo di dettagli, è ritenuto insufficiente. 

L'argomentazione secondo cui tale prassi era stata accettata negli anni precedenti viene respinta, poiché ogni periodo fiscale viene valutato indipendentemente e il principio della buona fede non può essere invocato in assenza di un'assicurazione formale da parte dell'autorità.

1. Costi dello swap su tassi d'interesse: Il Tribunale federale analizza la natura dei pagamenti di CHF 228'124.-. Rileva che i contratti di swap e i contratti di prestito (ipoteche LIBOR) sono strumenti giuridici distinti, conclusi in date diverse. Anche se gli swap sono stati stipulati con l'obiettivo economico di coprire il rischio di tasso dei prestiti, non esiste un nesso di causalità giuridico sufficiente tra i pagamenti derivanti dagli swap e il debito ipotecario stesso. I pagamenti non costituiscono la remunerazione per il capitale prestato, bensì la contropartita di un'operazione finanziaria derivata. Di conseguenza, non possono essere qualificati come interessi passivi deducibili ai sensi dell'art. 33 LIFD.

Il Tribunale federale osserva che le disposizioni pertinenti del diritto tributario cantonale zurighese sono armonizzate con il diritto federale. Le conclusioni si applicano pertanto in modo identico sia per l'imposta cantonale che per quella comunale.

Esito

Il Tribunale federale respinge il ricorso, sia per quanto concerne l'imposta federale diretta che le imposte cantonali e comunali. Le decisioni di tassazione dell'amministrazione fiscale, confermate dalle istanze cantonali, sono confermate. Le spese giudiziarie sono poste a carico del ricorrente.

Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau