TF, 11.03.2026, 9C_261/2025

Faits

Un contribuable, propriétaire d'une villa classée monument historique, a déclaré pour la période fiscale 2018 un revenu imposable négatif. La villa est utilisée à des fins multiples : résidence pour lui-même et son fils, bureaux pour plusieurs sociétés qu'il contrôle, et lieu pour des événements.

Dans sa déclaration, il a fait valoir trois déductions principales qui sont au cœur du litige :

1. Des frais d'entretien d'un montant de CHF 215'400.-, versés sous forme de forfait à l'une de ses propres sociétés (la C.________ AG).

2. Des coûts liés à des contrats de swap de taux d'intérêt (Zinsswap) s'élevant à CHF 228'124.-, qu'il a qualifiés d'intérêts passifs déductibles.

3. Il a déclaré des revenus locatifs qu'il estimait bas, en raison de restrictions d'usage imposées par une décision de construction.

L'administration fiscale du canton de Zurich, après avoir demandé sans succès des clarifications et des justificatifs au contribuable, a procédé à une taxation d'office. Elle a refusé la déduction des deux montants susmentionnés et a estimé, selon sa propre appréciation, les revenus locatifs de la villa à CHF 150'000.- pour l'année 2018.

Les décisions de taxation ont été confirmées par toutes les instances cantonales. Le contribuable a alors saisi le Tribunal fédéral, demandant l'annulation de la décision de l'instance précédente et la reconnaissance de ses déductions, ainsi qu'une réduction des revenus locatifs estimés.

Droit

Le Tribunal fédéral rappelle les principes juridiques applicables aux trois points litigieux :

1. Taxation d'office (art. 130 al. 2 et 132 al. 3 LIFD) : En principe, l'autorité fiscale doit établir les faits (maxime d'instruction), mais le contribuable a un devoir de collaboration étendu. Si, malgré une mise en demeure, le contribuable ne remplit pas ses obligations ou si les éléments fiscaux ne peuvent être établis de manière fiable, l'autorité peut procéder à une taxation d'office, c'est-à-dire par une estimation fondée sur son appréciation. Une telle taxation ne peut être contestée par le contribuable que s'il prouve qu'elle est "manifestement inexacte". Pour ce faire, il ne suffit pas de critiquer certains points de l'estimation ; le contribuable doit présenter une comptabilité complète et probante qui permette d'établir les faits réels, corrigeant ainsi l'incertitude qu'il a lui-même créée.

2. Frais d'entretien d'immeubles (art. 32 al. 2 et 4 LIFD) : Les frais d'entretien d'immeubles privés sont déductibles s'ils ont un caractère conservatoire, c'est-à-dire s'ils visent à maintenir la valeur du bien. Les frais qui augmentent la valeur du bien (plus-values) ne sont pas déductibles. Le contribuable a le choix, pour chaque immeuble et chaque période fiscale, entre la déduction des frais effectifs (qui doivent être prouvés) et une déduction forfaitaire (généralement un pourcentage des revenus locatifs bruts).

3. Intérêts passifs (art. 33 al. 1 lit. a LIFD) : Sont déductibles les intérêts passifs privés jusqu'à concurrence des rendements de la fortune et d'un montant supplémentaire de CHF 50'000.-. La notion d'intérêt passif doit être comprise au sens économique : il s'agit de la rémunération versée pour la mise à disposition d'un capital. Une condition essentielle est l'existence d'un lien de connexité direct entre le paiement et une dette en capital. Les contrats de swap de taux d'intérêt sont des instruments financiers dérivés. Ils consistent en un échange de flux d'intérêts futurs entre deux parties, calculés sur un montant nominal qui n'est pas échangé. Il s'agit d'une opération distincte d'un prêt.

Application au cas concret

Le Tribunal fédéral applique ces principes aux faits de l'espèce et rejette les arguments du recourant sur tous les points.

1. Revenus locatifs : Le Tribunal fédéral constate que le contribuable a manqué à son devoir de collaboration. Il a fourni des informations contradictoires et incomplètes sur les revenus locatifs de sa villa tout au long de la procédure. Face à cette situation d'incertitude factuelle ("Untersuchungsnotstand"), l'autorité fiscale était en droit de procéder à une taxation d'office. Le contribuable n'a pas réussi, ni devant les instances cantonales ni devant le Tribunal fédéral, à démontrer le caractère "manifestement inexact" de l'estimation de CHF 150'000.-. Ses propres affirmations sont restées vagues et non étayées par des preuves suffisantes. L'estimation de l'autorité fiscale est donc maintenue.

2. Frais d'entretien : Le recourant a demandé la déduction d'un montant forfaitaire de CHF 215'400.- versé à sa propre société. Le Tribunal fédéral relève que ce montant dépasse largement le forfait légal (20% des revenus locatifs bruts de CHF 150'000.-). Pour déduire les frais effectifs, le contribuable aurait dû fournir des preuves détaillées de la nature (maintien de la valeur et non plus-value) et du coût de chaque intervention. Le document produit, une simple liste de travaux sans détails, est jugé insuffisant. 

L'argument selon lequel cette pratique avait été acceptée les années précédentes est écarté, car chaque période fiscale est évaluée indépendamment, et le principe de la bonne foi ne peut être invoqué en l'absence d'une assurance formelle de l'autorité.

3. Coûts du swap de taux d'intérêt : Le Tribunal fédéral analyse la nature des paiements de CHF 228'124.-. Il constate que les contrats de swap et les contrats de prêt (hypothèques LIBOR) sont des instruments juridiques distincts, conclus à des dates différentes. Même si les swaps ont été conclus dans le but économique de couvrir le risque de taux des prêts, il n'existe pas de lien de connexité juridique suffisant entre les paiements issus des swaps et la dette hypothécaire elle-même. Les paiements ne constituent pas la rémunération pour le capital prêté, mais la contrepartie d'une opération financière dérivée. Par conséquent, ils ne peuvent être qualifiés d'intérêts passifs déductibles au sens de l'art. 33 LIFD.

Le Tribunal fédéral note que les dispositions pertinentes du droit fiscal cantonal zurichois sont harmonisées avec le droit fédéral. Les conclusions s'appliquent donc de manière identique pour l'impôt cantonal et communal.

Issue

Le Tribunal fédéral rejette le recours, tant en ce qui concerne l'impôt fédéral direct que les impôts cantonaux et communaux. Les décisions de taxation de l'administration fiscale, confirmées par les instances cantonales, sont maintenues. Les frais de justice sont mis à la charge du recourant.

Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau