BGer, 28.01.2026, 9C_222/2025
Sachverhalt
Nach Inkrafttreten eines neuen allgemeinen Nutzungsplans (PGA) in der Gemeinde Prilly hat sich die bauliche Ausnutzbarkeit zweier Grundstücke, die jeweils als Stockwerkeigentum (STWE) begründet sind, erhöht. Die Gemeinde stellte jeder der beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften (und nicht den einzelnen Eigentümern) eine Veranlagungsverfügung für die Erschliessungsabgabe in Höhe von CHF 345'337.80 für das eine und CHF 316'169.40 für das andere Grundstück zu. Die aufeinanderfolgenden Beschwerden der Eigentümergemeinschaften bei der kommunalen Rekurskommission und anschliessend beim Waadtländer Kantonsgericht wurden abgewiesen. Die Eigentümergemeinschaften erheben Beschwerde beim Bundesgericht.
Rechtliche Erwägungen
Der Streitpunkt ist, ob eine Stockwerkeigentümergemeinschaft als steuerpflichtig für eine kommunale Erschliessungsabgabe gelten kann. Gemäss dem kantonalen Waadtländer Recht (Art. 4b ff. LICom) und dem kommunalen Reglement von Prilly (RCTEC) können Gemeinden eine Abgabe erheben, um Erschliessungskosten zu decken, die mit raumplanerischen Massnahmen verbunden sind, welche den Wert eines Grundstücks erheblich steigern. Die Abgabe ist vom "Grundeigentümer" geschuldet (Art. 4d Abs. 1 LICom). Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung des Legalitätsprinzips im Steuerrecht (Art. 127 und 164 BV), des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) sowie des Willkürverbots (Art. 9 BV). Die Qualifizierung der Abgabe (Zwecksteuer oder Kausalabgabe) und ihr Verhältnis zum Begriff der gemeinschaftlichen Lasten im Stockwerkeigentum (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 3 ZGB) werden ebenfalls geprüft.
Anwendung auf den konkreten Fall
Das Bundesgericht weist die Argumente der Beschwerdeführerinnen aus folgenden Gründen zurück:
- Steuersubjekt: Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass die Auslegung des kantonalen und kommunalen Rechts durch die Vorinstanz nicht willkürlich ist. Die Erschliessungsabgabe zielt darauf ab, den Mehrwert des Grundstücks als Ganzes zu erfassen und nicht die einzelnen Stockwerkeinheiten. Eine raumplanerische Massnahme, wie ein neuer Zonenplan, wertet das Grundstück in seiner Gesamtheit auf. Folglich stellt die Abgabe eine gemeinschaftliche Last im Sinne von Art. 712h Abs. 2 Ziff. 3 ZGB dar. Es ist daher zulässig, die Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche die Eigentümer in gemeinschaftlichen Angelegenheiten vertritt, als Steuerschuldnerin zu betrachten. Diese Lösung wahrt das steuerrechtliche Legalitätsprinzip.
- Art der Abgabe: Die Abgabe wird zutreffend als kostenabhängige Zwecksteuer qualifiziert. Sie dient der Finanzierung von Erschliessungskosten im weiteren Sinne (Strassen, aber auch Schulen, Kinderkrippen usw.), die durch die Erhöhung des baulichen Potenzials notwendig werden. Die Rüge der Verletzung des Kostendeckungsprinzips, die erstmals vor Bundesgericht vorgebracht wurde, wird als unzulässig erachtet, da sie die Erhebung neuer Beweise erfordern würde.
- Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit: Das Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit hat bei Zwecksteuern nur eine begrenzte Tragweite. Die Abgabe stützt sich rechtmässig auf die Erhöhung des baulichen Potenzials, die einen Mehrwert für das Grundstück darstellt, auch wenn derzeit kein Bauprojekt geplant ist. Zudem ermöglicht die gesetzlich vorgesehene und von der Gemeinde konkret angebotene Möglichkeit, die Zahlung der Abgabe bis zur Erteilung einer Baubewilligung aufzuschieben, die Wahrung des Verhältnismässigkeitsprinzips und die Berücksichtigung der Situation der Eigentümer.
- Rechtsgleichheit: Es liegt keine Ungleichbehandlung vor, da die Stockwerkeigentümergemeinschaften die Veranlagungsverfügung anfechten konnten, nachdem ihre Beschwerdebefugnis anerkannt wurde.
Ergebnis
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Es bestätigt, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaften die Schuldnerinnen der von der Gemeinde Prilly erhobenen Erschliessungsabgaben sind. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen auferlegt.
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