Droit procédural
TF, 28.01.2026, 9C_222/2025
Faits
A la suite de l'entrée en vigueur d'un nouveau plan général d'affectation (PGA) dans la Commune de Prilly, la capacité constructive de deux parcelles, chacune constituée en propriété par étages (PPE), a augmenté. La Commune a notifié à chacune des deux communautés de propriétaires par étages (et non aux propriétaires individuels) une décision de taxation pour la taxe de financement de l'équipement communautaire, d'un montant de CHF 345'337.80 pour l'une et CHF 316'169.40 pour l'autre. Les recours successifs des communautés de propriétaires auprès de la commission communale de recours puis du Tribunal cantonal vaudois ont été rejetés. Les communautés de propriétaires recourent au Tribunal fédéral.
Droit
Le litige porte sur la question de savoir si une communauté de propriétaires par étages peut être considérée comme contribuable pour une taxe d'équipement communale. Selon le droit cantonal vaudois (art. 4b ss LICom) et le règlement communal de Prilly (RCTEC), les communes peuvent prélever une taxe pour couvrir les dépenses d'équipement liées à des mesures d'aménagement du territoire qui augmentent sensiblement la valeur d'un bien-fonds. La taxe est due par le "propriétaire du fonds" (art. 4d al. 1 LICom). Les recourantes invoquent une violation du principe de la légalité en matière fiscale (art. 127 et 164 Cst.), du principe de la capacité contributive (art. 127 al. 2 Cst.) et de l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.). La qualification de la taxe (impôt d'affectation ou taxe causale) et son rapport avec la notion de charges communes en matière de PPE (art. 712h al. 2 ch. 3 CC) sont également examinés.
Application au cas concret
Le Tribunal fédéral rejette les arguments des recourantes pour les motifs suivants :
Qualité de contribuable : Le Tribunal fédéral juge que l'interprétation du droit cantonal et communal par l'instance précédente n'est pas arbitraire. La taxe d'équipement vise à frapper la plus-value de l'immeuble dans son ensemble, et non les parts d'étages individuelles. Une mesure d'aménagement du territoire, comme un nouveau PGA, valorise le bien-fonds dans sa totalité. Par conséquent, la taxe constitue une charge commune au sens de l'art. 712h al. 2 ch. 3 CC. Il est donc admissible de considérer la communauté des propriétaires, qui représente les copropriétaires pour les affaires communes, comme la débitrice de la taxe. Cette solution respecte le principe de la légalité fiscale.
Nature de la taxe : La taxe est correctement qualifiée d'impôt d'affectation dépendant des coûts. Elle sert à financer les frais d'équipement au sens large (routes, mais aussi écoles, crèches, etc.) rendus nécessaires par l'augmentation du potentiel constructible. Le grief de violation du principe de la couverture des frais, soulevé pour la première fois devant le Tribunal fédéral, est jugé irrecevable car il nécessiterait l'administration de nouvelles preuves.
Capacité contributive : Le principe de la capacité contributive n'a qu'une portée limitée pour les impôts d'affectation. La taxe est légitimement fondée sur l'augmentation du potentiel constructible, qui constitue une plus-value pour le bien-fonds, même si aucun projet de construction n'est en cours. De plus, la possibilité offerte par la loi et proposée concrètement par la Commune de différer le paiement de la taxe jusqu'à la délivrance d'un permis de construire permet de respecter le principe de proportionnalité et de tenir compte de la situation des propriétaires.
Égalité de traitement : Il n'y a pas d'inégalité de traitement, car les communautés de propriétaires ont pu contester la décision de taxation, leur qualité pour recourir ayant été reconnue.
Issue
Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il confirme que les communautés de propriétaires par étages sont bien les débitrices des taxes d'équipement réclamées par la Commune de Prilly. Les frais judiciaires sont mis à la charge des recourantes.
Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau
