Erbschaft: Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen, Qualifikation einer Tätigkeit als gewerbsmäßiger Liegenschaftenhandel

BGer, 09.02.2026, 9C_126/2024

Sachverhalt

Im Rahmen seiner Nachlassplanung übertrug ein Unternehmer (A.A.) im Jahr 2016 im Wege eines Erbvertrags verschiedene Vermögenswerte an seine Kinder, darunter ein Einzelunternehmen und eine Liegenschaft an seine Tochter. Der Vertrag sah vor, dass die Tochter diese Liegenschaft innerhalb von zwei Jahren verkaufen musste, um die Schulden des übernommenen Einzelunternehmens zu tilgen. Der Verkauf erfolgte im Dezember 2016 für einen Betrag von 11 Millionen CHF.

Die kantonale Steuerbehörde stufte die Liegenschaft als Geschäftsvermögen des verstorbenen Unternehmers ein. Sie vertrat die Auffassung, dass die Übertragung auf die Tochter eine Privatentnahme darstelle, wodurch der Wertzuwachs (stille Reserven) als Liquidationsgewinn steuerbar werde. Diese Qualifikation wurde von den nachfolgenden kantonalen Instanzen bestätigt. Die Erben erhoben Beschwerde beim Bundesgericht und machten geltend, dass die Liegenschaft zum Privatvermögen ihres Vaters gehört habe und der erzielte Gewinn somit steuerfrei sei.

Rechtliche Erwägungen

Das Bundesgericht erinnert an die grundlegende Unterscheidung zwischen Kapitalgewinnen aus Geschäftsvermögen, die als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind (Art. 18 Abs. 2 DBG), und Kapitalgewinnen aus Privatvermögen, die steuerfrei sind (Art. 16 Abs. 3 DBG).

Die Überführung eines Vermögenswerts vom Geschäfts- in das Privatvermögen (Privatentnahme) wird einer Veräusserung gleichgestellt und führt zur Besteuerung der stillen Reserven.

Um zu beurteilen, ob eine Person gewerbsmässigen Liegenschaftshandel betreibt – was voraussetzt, dass die betreffenden Objekte zum Geschäftsvermögen gehören –, ist eine Gesamtwürdigung der Umstände vorzunehmen. Die wesentlichen Indizien sind: die systematische und planmässige Vorgehensweise, die Häufigkeit der Transaktionen, die kurze Haltedauer, der erhebliche Einsatz von Fremdkapital, die enge Verbindung zur beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen und die Nutzung von Fachkenntnissen sowie die Reinvestition der Gewinne in gleichartige Objekte. Die blosse Verwaltung, selbst wenn sie professionell und in grossem Umfang erfolgt, eines Immobilienportfolios zur Erzielung von Mieterträgen gilt grundsätzlich als Verwaltung von Privatvermögen.

Anwendung auf den konkreten Fall

Das Bundesgericht nimmt eine detaillierte Analyse der Indizien vor und widerspricht der Beurteilung der Vorinstanz.

Es stellt fest, dass die Tätigkeit des verstorbenen Unternehmers nicht durch eine systematische und planmässige Absicht geprägt war, durch Immobilientransaktionen schnelle Gewinne zu erzielen. Die Erwerbe erfolgten opportunistisch und die Objekte wurden über sehr lange Zeiträume (oft fast 20 Jahre oder länger) gehalten, wobei sie Mieterträge abwarfen. Diese lange Haltedauer spricht stark für eine langfristige Kapitalanlage (Privatvermögen) und nicht für eine gewerbsmässige Tätigkeit.

Die Erwerbsphase fand zwischen 1984 und 1997 statt, gefolgt von einer Desinvestitionsphase erst viel später, in fortgeschrittenem Alter, was eher einer Vermögensumstrukturierung im Hinblick auf den Ruhestand und die Nachfolge entspricht als einer gewerbsmässigen Tätigkeit.

Bezüglich des Einsatzes von Fremdkapital ist das Bundesgericht der Ansicht, dass das eingegangene Risiko angesichts des diversifizierten Portfolios und der Art der Objekte nicht zwingend das eines Unternehmers war. Ebenso reicht die berufliche Nähe des Verstorbenen zur Baubranche (Elektrounternehmen) nicht aus, um das Vorliegen spezifischer Fachkenntnisse im Bereich des Immobilienhandels zu begründen.

Schließlich ist die Tatsache, dass der Verkaufserlös zur Entschuldung des Familienunternehmens verwendet wurde, kein entscheidendes Kriterium. Die Verwendung des Verkaufserlöses ändert nichts an der rückwirkenden Natur des Vermögenswerts, die anhand der Merkmale der Immobilientätigkeit selbst zu beurteilen ist. Diese glich jedoch einer privaten Vermögensverwaltung.

Zusammenfassend zeigt die Gesamtwürdigung der Indizien, dass die Voraussetzungen für einen gewerbsmäßigen Liegenschaftenhandel nicht erfüllt sind.

Ergebnis

Das Bundesgericht gibt der Beschwerde der Erben statt. Es hebt den Entscheid der kantonalen Instanz auf und stellt fest, dass die betreffende Immobilie zum Privatvermögen des Verstorbenen gehörte. Folglich stellt der beim Verkauf erzielte Gewinn einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn dar (Art. 16 Abs. 3 DBG). Die Sache wird zur neuen Veranlagung im Sinne der Erwägungen an die kantonale Steuerbehörde zurückgewiesen.

Silex-Steuernewsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Anna Vladau