TF, 09.02.2026, 9C_126/2024

Faits

Dans le cadre de sa planification successorale, un entrepreneur (A.A.) a transmis par pacte successoral en 2016 plusieurs biens à ses enfants, dont une entreprise individuelle et un immeuble à sa fille. Le pacte prévoyait que la fille devait vendre cet immeuble dans les deux ans pour éponger les dettes de l'entreprise individuelle reprise. La vente a eu lieu en décembre 2016 pour un montant de CHF 11 millions.

L'autorité fiscale cantonale a qualifié l'immeuble de fortune commerciale de l'entrepreneur décédé. Elle a considéré que sa transmission à la fille constituait un prélèvement privé, rendant le gain de valeur (réserves latentes) imposable en tant que gain de liquidation. Cette qualification a été confirmée par les instances cantonales successives. Les héritiers ont recouru au Tribunal fédéral, soutenant que l'immeuble appartenait à la fortune privée de leur père et que le gain réalisé était donc exonéré d'impôt.

Droit

Le Tribunal fédéral rappelle la distinction fondamentale entre les gains en capital réalisés sur la fortune commerciale, qui sont imposables au titre du revenu d'une activité lucrative indépendante (art. 18 al. 2 LIFD), et les gains en capital réalisés sur la fortune privée, qui sont exonérés d'impôt (art. 16 al. 3 LIFD).

Le transfert d'un bien de la fortune commerciale à la fortune privée (prélèvement privé) est assimilé à une aliénation et entraîne l'imposition des réserves latentes.

Pour déterminer si une personne se livre à un commerce professionnel d'immeubles, ce qui implique que les biens concernés relèvent de la fortune commerciale, il faut procéder à une appréciation globale des circonstances. Les principaux indices sont : le caractère systématique et planifié des opérations, la fréquence des transactions, la courte durée de détention, le recours important à des fonds étrangers, le lien étroit avec l'activité professionnelle du contribuable et l'utilisation de connaissances spécifiques, ainsi que le réinvestissement des bénéfices dans des biens de même nature. La simple gestion, même professionnelle et de grande envergure, d'un parc immobilier en vue d'en tirer des revenus locatifs relève en principe de la gestion de fortune privée.

Application au cas concret

Le Tribunal fédéral procède à une analyse détaillée des indices et contredit l'appréciation de l'instance précédente.

Il constate que l'activité de l'entrepreneur décédé ne revêtait pas un caractère systématique et planifié visant à réaliser des gains rapides par des transactions immobilières. Les acquisitions ont été opportunistes et les biens ont été conservés sur de très longues périodes (souvent près de 20 ans ou plus), générant des revenus locatifs. Cette longue durée de détention plaide fortement en faveur d'un placement de capital à long terme (fortune privée) plutôt que d'une activité de négoce.

La phase d'acquisition s'est déroulée entre 1984 et 1997, suivie d'une phase de désinvestissement bien plus tard, à un âge avancé, ce qui correspond davantage à une restructuration de patrimoine en vue de la retraite et de la succession qu'à une activité commerciale.

Concernant l'utilisation de fonds étrangers, le Tribunal fédéral estime que le risque pris n'était pas nécessairement celui d'un entrepreneur, compte tenu du portefeuille diversifié et de la nature des biens. De même, la proximité professionnelle du défunt avec le secteur de la construction (entreprise d'électricité) ne suffit pas à établir l'existence de connaissances spécifiques en matière de commerce immobilier.

Enfin, le fait que le produit de la vente ait été utilisé pour désendetter l'entreprise familiale n'est pas un critère décisif. L'affectation du produit de la vente ne change pas rétroactivement la nature de l'actif, qui doit être évaluée en fonction des caractéristiques de l'activité immobilière elle-même. Or, celle-ci s'apparentait à une gestion de fortune privée.

En conclusion, l'appréciation globale des indices montre que les caractéristiques d'un commerce professionnel d'immeubles ne sont pas réunies.

Issue

Le Tribunal fédéral admet le recours des héritiers. Il annule la décision de l'instance cantonale et constate que l'immeuble en question faisait partie de la fortune privée du défunt. Par conséquent, le gain réalisé lors de sa vente constitue un gain en capital privé non imposable (art. 16 al. 3 LIFD). La cause est renvoyée à l'autorité fiscale cantonale pour une nouvelle taxation en ce sens.

Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau