TF, 09.02.2026, 9C_126/2024
Fatti
Nell'ambito della sua pianificazione successoria, un imprenditore (A.A.) ha trasferito nel 2016 diversi beni ai propri figli tramite un patto successorio, tra cui un'impresa individuale e un immobile alla figlia. Il patto prevedeva che la figlia vendesse tale immobile entro due anni per estinguere i debiti dell'impresa individuale rilevata. La vendita è avvenuta nel dicembre 2016 per un importo di 11 milioni di CHF.
L'autorità fiscale cantonale ha qualificato l'immobile come sostanza commerciale dell'imprenditore defunto. Ha ritenuto che il suo trasferimento alla figlia costituisse un prelievo privato, rendendo l'incremento di valore (riserve latenti) imponibile come utile di liquidazione. Tale qualificazione è stata confermata dalle successive istanze cantonali. Gli eredi hanno presentato ricorso al Tribunale federale, sostenendo che l'immobile appartenesse alla sostanza privata del padre e che il guadagno realizzato fosse quindi esente da imposte.
Diritto
Il Tribunale federale ricorda la distinzione fondamentale tra le plusvalenze realizzate sulla sostanza commerciale, imponibili come reddito da attività lucrativa indipendente (art. 18 cpv. 2 LIFD), e le plusvalenze realizzate sulla sostanza privata, esenti da imposte (art. 16 cpv. 3 LIFD).
Il trasferimento di un bene dalla sostanza commerciale alla sostanza privata (prelievo privato) è equiparato a un'alienazione e comporta l'imposizione delle riserve latenti.
Per determinare se una persona eserciti un commercio professionale di immobili, il che implica che i beni in questione rientrino nella sostanza commerciale, occorre procedere a una valutazione globale delle circostanze. Gli indizi principali sono: il carattere sistematico e pianificato delle operazioni, la frequenza delle transazioni, la breve durata di detenzione, il ricorso significativo a capitali di terzi, lo stretto legame con l'attività professionale del contribuente e l'utilizzo di conoscenze specifiche, nonché il reinvestimento dei profitti in beni della stessa natura. La semplice gestione, anche se professionale e di ampia portata, di un patrimonio immobiliare finalizzata a trarne redditi locativi rientra in linea di principio nella gestione della sostanza privata.
Applicazione al caso concreto
Il Tribunale federale procede a un'analisi dettagliata degli indizi e contraddice la valutazione dell'istanza precedente.
Rileva che l'attività dell'imprenditore defunto non presentava un carattere sistematico e pianificato volto a realizzare guadagni rapidi tramite transazioni immobiliari. Le acquisizioni sono state opportunistiche e i beni sono stati conservati per periodi molto lunghi (spesso quasi 20 anni o più), generando redditi locativi. Questa lunga durata di detenzione depone fortemente a favore di un investimento di capitale a lungo termine (sostanza privata) piuttosto che di un'attività di compravendita.
La fase di acquisizione si è svolta tra il 1984 e il 1997, seguita da una fase di disinvestimento molto più tardi, in età avanzata, il che corrisponde maggiormente a una ristrutturazione del patrimonio in vista del pensionamento e della successione piuttosto che a un'attività commerciale.
Per quanto riguarda l'utilizzo di capitali di terzi, il Tribunale federale ritiene che il rischio assunto non fosse necessariamente quello di un imprenditore, dato il portafoglio diversificato e la natura dei beni. Allo stesso modo, la vicinanza professionale del defunto al settore dell'edilizia (impresa di impianti elettrici) non è sufficiente a stabilire l'esistenza di conoscenze specifiche in materia di commercio immobiliare.
Infine, il fatto che il ricavato della vendita sia stato utilizzato per risanare l'impresa familiare non è un criterio decisivo. La destinazione del ricavato della vendita non modifica retroattivamente la natura dell'attivo, che deve essere valutata in funzione delle caratteristiche dell'attività immobiliare stessa. Ebbene, quest'ultima era assimilabile a una gestione di sostanza privata.
In conclusione, la valutazione complessiva degli indizi dimostra che non sono soddisfatti i requisiti per configurare un'attività professionale di compravendita immobiliare.
Esito
Il Tribunale federale accoglie il ricorso degli eredi. Annulla la decisione dell'istanza cantonale e stabilisce che l'immobile in questione faceva parte del patrimonio privato del defunto. Di conseguenza, il guadagno realizzato dalla sua vendita costituisce una plusvalenza privata esente da imposte (art. 16 cpv. 3 LIFD). La causa è rinviata all'autorità fiscale cantonale per una nuova tassazione in tal senso.
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau
