Imposta sugli utili immobiliari – qualifica di impresa, attività lucrativa indipendente ed evasione fiscale nel trasferimento di un portafoglio immobiliare a una società anonima

TF, 19.09.2025, 9C_87/2025

Fatti

Un contribuente, ex panettiere, ha acquisito diversi immobili tra il 1980 e il 1995, la cui gestione professionale è stata affidata a una società terza. Fino al 2016, ha dichiarato i suoi beni come patrimonio privato. Nella dichiarazione del 2016, li ha qualificati come attivi commerciali. Nell'ambito della sua pianificazione successoria, ha deciso di trasferire il suo portafoglio immobiliare, detenuto come ditta individuale, a una società anonima (SA).

Ha ottenuto un ruling dall'amministrazione fiscale cantonale zurighese che conferma che la gestione dei suoi immobili costituiva un'"impresa" trasferibile in neutralità fiscale. Tuttavia, il comune di U.________ ha rifiutato di concedere il differimento dell'imposta sugli utili immobiliari per i beni situati sul suo territorio.

Dopo aver trasferito gli immobili dalla sua ditta individuale a una SA di nuova costituzione, il comune gli ha notificato una tassazione di CHF 629'219.50. In una prima sentenza (9C_608/2022; DTF 150 II 40), il Tribunale federale aveva stabilito che il portafoglio immobiliare costituiva effettivamente un'"impresa", ma aveva rinviato la causa all'istanza inferiore per esaminare la questione dell'elusione fiscale. Il tribunale amministrativo cantonale ha infine concluso per l'assenza di elusione fiscale e ha concesso il differimento dell'imposta. Il comune di U.________ ricorre contro tale decisione.

Diritto

La controversia verte su due questioni: l'esistenza di un'attività lucrativa indipendente e la qualificazione di elusione fiscale.

1. Attività lucrativa indipendente e concetto di impresa : La gestione del proprio patrimonio immobiliare supera l'ambito della semplice gestione del patrimonio privato e costituisce un'attività lucrativa indipendente (e quindi un'"impresa" ai sensi del diritto delle ristrutturazioni) quando è gestita in modo professionale e la sua portata (redditi, spese di gestione) dimostra un'attività a scopo di lucro.
2. Elusione fiscale : Secondo la giurisprudenza, l'elusione fiscale è ammessa quando sono soddisfatte tre condizioni cumulative:
   1. (elemento oggettivo) La forma giuridica scelta dal contribuente è insolita, inappropriata o anormale e non corrisponde alla realtà economica.
   2. (elemento soggettivo) La scelta di tale forma giuridica è stata fatta al solo scopo di risparmiare sulle imposte. Se esistono seri motivi economici diversi da quelli fiscali, l'elusione fiscale è esclusa.
   3. (elemento effettivo) Il procedimento porterebbe effettivamente a un risparmio fiscale significativo se fosse accettato dalle autorità.

Applicazione al caso concreto

Il Tribunale federale respinge le argomentazioni del comune.

Per quanto riguarda l'attività lucrativa indipendente, il Tribunale federale ricorda che nella sua prima sentenza (DTF 150 II 40) ha già qualificato il portafoglio immobiliare come "impresa". Tale qualifica implica necessariamente l'esistenza di un'attività lucrativa indipendente, che supera la semplice gestione del patrimonio privato. La questione è dunque già risolta. La riallocazione degli immobili dal patrimonio privato a quello commerciale da parte del contribuente ha solo corretto la situazione per farla corrispondere alla realtà economica.

Per quanto riguarda l'elusione fiscale, il Tribunale federale rileva che le condizioni non sono soddisfatte. L'argomentazione del comune, secondo cui il contribuente avrebbe iniziato un'attività indipendente solo per beneficiare del differimento d'imposta, è infondata, poiché l'attività esisteva già in precedenza. Il trasferimento di un'impresa da una ditta individuale a una società di capitali è un'operazione di ristrutturazione esplicitamente prevista dalla legge (art. 19 cpv. 1 lett. b LIFD; art. 8 cpv. 3 lett. b LAID) e non può, di per sé, costituire un'elusione fiscale. Inoltre, il contribuente aveva seri motivi economici, non fiscali, per tale operazione, ovvero la pianificazione della propria successione. L'elemento soggettivo dell'elusione fiscale è quindi assente.

Di conseguenza, il tribunale amministrativo ha agito correttamente nel concedere il differimento dell'imposta sugli utili immobiliari.

Problematica

Il Tribunale federale respinge il ricorso del comune di U.________. Le spese giudiziarie sono a carico del comune, che è inoltre tenuto a versare un'indennità per ripetibili al contribuente.

Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau