TF, 20.04.2026, 1C_323/2025
Fatti
La società B.________ SA ha ottenuto un permesso di costruire dal Dipartimento del territorio del Cantone di Ginevra per un progetto di 22 alloggi sulla particella n. 88 a Pregny-Chambésy. L'accesso a tale particella avviene tramite il chemin D., che presenta una larghezza massima di 4,20 metri. Una società vicina, A. SA, ha presentato ricorso contro tale autorizzazione, dapprima dinanzi al Tribunale amministrativo di prima istanza (TAPI) e successivamente dinanzi alla Camera amministrativa della Corte di giustizia. Nel corso del procedimento, il Dipartimento ha emesso una nuova autorizzazione, identica alla precedente ma contenente un progetto di mutazione particellare volto a frazionare il terreno per rispettare le quote previste per le costruzioni di scarsa importanza (CDPI). Le istanze cantonali hanno respinto i successivi ricorsi di A.________ SA, ritenendo in particolare che l'accesso per i servizi antincendio fosse sufficiente e che la presa in considerazione del progetto di mutazione particellare fosse ammissibile. A.________ SA si è quindi rivolta al Tribunale federale, contestando principalmente tali due punti. (Fatti A, B, C, D)
Diritto
Il Tribunale federale ricorda che il proprio potere di esame è limitato quando si tratta dell'applicazione del diritto cantonale, che viene rivisto esclusivamente sotto il profilo dell'arbitrio. Una decisione è arbitraria se manifestamente insostenibile, se contraddice in modo stridente il senso di giustizia ed equità, o se viola una norma chiara. Non è sufficiente che le motivazioni siano insostenibili, occorre che lo sia anche il risultato della decisione. Analogamente, i fatti accertati dall'autorità precedente possono essere corretti solo se manifestamente inesatti (arbitrari) o stabiliti in violazione del diritto (c. 2.1.1, 2.1.2).
Per quanto concerne l'accesso dei servizi antincendio, in materia di edilizia, l'art. 19 cpv. 1 della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT) richiede che un terreno sia servito da vie d'accesso adeguate al suo utilizzo per essere considerato urbanizzato. Ciò include la garanzia di un accesso sufficiente per i servizi di soccorso. Le autorità cantonali e comunali dispongono di un ampio potere di apprezzamento in materia. Tuttavia, il Tribunale federale precisa che la questione specifica dell'accesso dei servizi antincendio, quando disciplinata da norme cantonali dettagliate come la direttiva ginevrina n. 7, rientra nel diritto cantonale e non nella nozione federale di urbanizzazione. L'esame è pertanto limitato all'arbitrio (c. 2.1.3).
La ricorrente sosteneva che il chemin D.________ fosse troppo stretto, in violazione della direttiva cantonale n. 7. Il Tribunale federale rileva che la corte cantonale si è basata su diversi elementi: un rapporto "Concetto di sicurezza antincendio", un preavviso favorevole della polizia del fuoco e, soprattutto, una perizia "Test camion pompieri" che dimostra come il passaggio di un veicolo con scala fosse concretamente garantito. Il Tribunale federale ritiene che, anche se la larghezza esatta della strada non è stata misurata in ogni punto, l'approccio della corte cantonale non sia arbitrario. Poiché lo scopo della norma cantonale, ovvero garantire l'accesso effettivo dei pompieri, è raggiunto, la decisione non risulta arbitraria nel suo esito. Il fatto che il camion possa sconfinare sulla parte di strada appartenente alla ricorrente è giudicato non determinante per un uso eccezionale (c. 2.2, 2.3).
Per quanto riguarda le costruzioni di scarsa importanza (CDPI), il diritto cantonale ginevrino applicabile (ex art. 3 cpv. 3 RCI) fissava una superficie massima di 100 m². Si pone la questione se un progetto di frazionamento particellare, non ancora iscritto a registro fondiario, possa essere preso in considerazione per verificare il rispetto di tale quota (c. 3.1). La ricorrente sosteneva che fosse arbitrario basarsi su un progetto di mutazione particellare non ancora effettivo per calcolare le superfici autorizzate. Il Tribunale federale convalida l'approccio della corte cantonale. Quest'ultima aveva giudicato, facendo riferimento a una direttiva dipartimentale, che fosse possibile tenere conto di tale progetto e che sarebbe sproporzionato esigerne l'iscrizione a registro fondiario prima dell'entrata in vigore del permesso di costruire. Il Tribunale federale conferma che non è insostenibile considerare che il progetto di frazionamento, essendo una condizione dell'autorizzazione (punto 15 della decisione), ne faccia parte integrante. L'autorizzazione stessa garantisce che la mutazione dovrà essere realizzata. Non essendo tale ragionamento arbitrario, il ricorso viene respinto (c. 3.2).
Esito
Il Tribunale federale respinge il ricorso nella misura in cui è ammissibile. Le spese giudiziarie sono poste a carico della ricorrente, A.________ SA, che dovrà inoltre versare un'indennità per ripetibili alla controparte, B.________ SA.
Newsletter Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Daniel Hirschi-Duckert
