BGer, 19.09.2025, 1C_79/2024
Sachverhalt
Die Gesellschaft C. SA, Miteigentümerin von Stockwerkeigentumseinheiten in einem denkmalgeschützten Gebäude in Genf, reichte 2017 ein Baugesuch für den Ausbau des Dachgeschosses zu drei Wohnungen ein.
Das Baudepartement erteilte am 11.11.2020 eine Bewilligung, die vom TAPI bestätigt, dann jedoch vom Gerichtshof teilweise zur Neuberechnung des maximalen Verkaufspreises zurückgewiesen wurde.
Nach einer neuen Entscheidung vom 8. Januar 2024 erhoben die Eheleute A., Miteigentümer einer Wohnung im 6. Stock, direkt Beschwerde beim Bundesgericht. Sie machten insbesondere geltend, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen (dem Dach) nicht zugestimmt habe.
Rechtliche Erwägungen
Zuständigkeit und Zulässigkeit
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig (Art. 82 lit. a BGG) und die Beschwerdeführer sind zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die Frage der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft wurde im kantonalen Urteil vom 30. August 2022 abschliessend geklärt, sodass sie direkt vor dem Bundesgericht angefochten werden kann (Sprungbeschwerde) (E. 1).
Prüfung des Zivilrechts im Baubewilligungsverfahren
Art. 22 RPG impliziert, dass ein öffentlich-rechtlich konformes Projekt grundsätzlich einen Anspruch auf eine Baubewilligung begründet. Das Baubewilligungsverfahren dient ausschliesslich der Prüfung der öffentlich-rechtlichen Konformität; das zivilrechtliche Verfügungsrecht über das Grundstück (z. B. Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft) wird nur prima facie geprüft (E. 4.2).
Die Kantone können diesbezüglich unterschiedliche Praktiken anwenden. Eine vertiefte zivilrechtliche Prüfung ist durch das RPG nicht vorgeschrieben. Der Gerichtshof stellte fest, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft ihre Zustimmung nicht erteilt hatte, urteilte jedoch, dass es sich hierbei um eine privatrechtliche Streitigkeit handelt, die keinen Einfluss auf die Erteilung der Bewilligung hat, sofern das Projekt öffentlich-rechtlich konform ist. Die Beschwerdeführer konnten keine kantonale Genfer Praxis nachweisen, die die Behörde verpflichtet, die Bewilligung bei offensichtlich fehlendem zivilrechtlichen Baurecht zu verweigern, im Gegensatz zu einem Präzedenzfall in Graubünden (1C_116/2013), bei dem die kantonale Praxis anerkannt wurde. Die Frage der Verfügungsbefugnis kann vom Zivilrichter geklärt werden, der bei Bedarf einen Baustopp anordnen kann (E. 4.3).
Ergebnis
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtskosten von 4'000 CHF werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt; diese haben zudem der C.________ SA eine Parteientschädigung von 3'000 CHF zu zahlen.
Silex-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit RA Daniel Hirschi-Duckert
