BGer, 29.12.2025, 9C_622/2024
Sachverhalt
Im Jahr 2014 erwarben Eheleute eine bebaute Liegenschaft für einen Kaufpreis von CHF 750'000.-. Im Jahr 2019 rissen sie die bestehenden Gebäude vollständig ab, um ein neues Einfamilienhaus zu errichten. Im Jahr 2021 verkauften sie die Immobilie für CHF 4'200'000.-.
Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ließ die kantonale Steuerverwaltung lediglich einen Teil des ursprünglichen Kaufpreises zum Abzug zu, der dem Wert des reinen Grundstücks entsprach, während der auf die abgerissenen Gebäude entfallende Anteil ausgeschlossen wurde. Der steuerbare Gewinn wurde auf CHF 1'600'375.- festgesetzt.
Das kantonale Verwaltungsgericht als letzte kantonale Instanz gab den Steuerpflichtigen recht. Es entschied, dass der gesamte Kaufpreis von CHF 750'000.- abzugsfähig sei und ließ einen Teil der Kosten für den Neubau unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes zum Abzug zu. Die kantonale Steuerverwaltung erhob gegen diesen Entscheid Beschwerde beim Bundesgericht.
Rechtliche Erwägungen
GemäßArt. 12 Abs. 1 StHGentspricht der steuerbare Gewinn dem Veräusserungserlös abzüglich der Anlagekosten. Diese umfassen den Erwerbspreis sowie die Aufwendungen (wertvermehrende Investitionen).
Bei der Gewinnermittlung müssen die Kantone das Kongruenzprinzip (oder vergleichbare Bedingungen) wahren. Dieses Prinzip verlangt, dass sich Veräusserungserlös und Anlagekosten auf ein in Substanz und Umfang identisches Grundstück beziehen. Substanzveränderungen zwischen Erwerb und Veräusserung sind zu berücksichtigen. Die Grundstückgewinnsteuer soll nur den "unverdienten" Wertzuwachs eines Grundstücks erfassen, nicht jedoch den durch Arbeit oder Kapital des Veräusserers geschaffenen Mehrwert.
Anwendung auf den konkreten Fall
Das Bundesgericht erinnert an seine ständige Rechtsprechung, wonach aufgrund des Kongruenzprinzips Investitionskosten für Gebäude, die zum Zeitpunkt der Veräusserung nicht mehr existieren, nicht abzugsfähig sind. Der Abbruch eines Gebäudes stellt einen steuerlich unbeachtlichen privaten Kapitalverlust dar und kann nicht indirekt über einen Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer kompensiert werden. Das veräusserte Objekt (Grundstück und neues Haus) ist nicht identisch mit dem erworbenen Objekt (Grundstück und alte Gebäude). Folglich hat die Vorinstanz Bundesrecht verletzt, indem sie den Abzug des gesamten Kaufpreises zuließ. Lediglich der auf das Grundstück entfallende Anteil des Kaufpreises, mithin CHF 426'000.- (56,8 % von CHF 750'000.-), ist abzugsfähig.
Hinsichtlich der Kosten für den Neubau hält das Bundesgericht fest, dass diese vollumfänglich als wertvermehrende Aufwendungen bei der Berechnung des Grundstückgewinns abzugsfähig sind. Die Vorinstanz hatte einen Teil dieser Kosten fälschlicherweise als Unterhaltskosten (die bei der Einkommenssteuer abzugsfähig sind) qualifiziert, wobei sie sich auf eine Fehlinterpretation von BGE 149 II 27 stützte. Dieses Urteil betrifft umfassende Renovationen bestehender Gebäude und nicht, wie im vorliegenden Fall, einen Ersatzneubau nach Abbruch. Der Vertrauensschutz ist daher nicht anwendbar, da die gesamten Baukosten (CHF 2'025'027.-) als Grundstückgewinnsteuer-Abzug geltend gemacht werden können.
Der steuerbare Gewinn wird daher wie folgt neu berechnet: Veräusserungserlös (CHF 4'106'000.-) abzüglich der Anlagekosten (Erwerbspreis des Grundstücks [CHF 426'000.-] + Baukosten [CHF 2'025'027.-] + Nebenkosten [CHF 196'348.-]), was einem Gesamtbetrag von CHF 1'458'625.- entspricht.
Ergebnis
Das Bundesgericht heißt die Beschwerde der kantonalen Steuerverwaltung teilweise gut. Es hebt den Entscheid des kantonalen Verwaltungsgerichts auf und weist die Sache zur neuen Veranlagung auf Basis eines steuerbaren Grundstückgewinns von CHF 1'458'625.- an die Steuerverwaltung zurück.
Silex-Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Anna Vladau
