TF, 29.12.2025, 9C_622/2024
Fatti
Nel 2014, due coniugi acquistano una proprietà edificata al prezzo di 750.000 CHF. Nel 2019, demoliscono interamente gli edifici esistenti per costruire una nuova casa unifamiliare. Nel 2021, vendono l'immobile per 4.200.000 CHF.
Ai fini del calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari, l'amministrazione fiscale cantonale ammette in deduzione solo una parte del prezzo di acquisto iniziale, corrispondente al valore del solo terreno, escludendo la quota relativa agli edifici demoliti. L'utile imponibile è fissato a 1.600.375 CHF.
Il Tribunale amministrativo cantonale, ultima istanza cantonale, dà ragione ai contribuenti. Ritiene che il prezzo di acquisto totale di 750.000 CHF debba essere dedotto e ammette una parte dei costi della nuova costruzione in deduzione a titolo di tutela della buona fede. L'amministrazione fiscale cantonale ricorre contro tale decisione dinanzi al Tribunale federale.
Diritto
Secondo l'art. 12 cpv. 1 LAID, l'utile imponibile corrisponde al provento dell'alienazione dedotte le spese di investimento. Queste comprendono il prezzo di acquisto e le spese di miglioria (spese che aumentano il valore).
Per la determinazione dell'utile, i Cantoni devono rispettare il principio di congruenza (o di condizioni comparabili). Tale principio esige che il provento della vendita e le spese di investimento si riferiscano a un bene immobile identico nella sostanza e nell'estensione. Gli aumenti o le diminuzioni di sostanza tra l'acquisto e la vendita devono essere presi in considerazione. L'imposta sugli utili immobiliari deve colpire solo il plusvalore "non meritato" di un fondo, e non il valore aggiunto dal lavoro o dal capitale dell'alienante.
Applicazione al caso concreto
Il Tribunale federale richiama la sua giurisprudenza costante secondo cui, in virtù del principio di congruenza, i costi di investimento relativi a edifici che non esistono più al momento della vendita non sono deducibili. La demolizione di un edificio costituisce una perdita in capitale privata, non rilevante ai fini dell'imposta sul reddito, e non può essere indirettamente compensata tramite una deduzione nell'ambito dell'imposta sugli utili immobiliari. L'oggetto venduto (terreno e nuova casa) non è identico all'oggetto acquistato (terreno e vecchi edifici). Di conseguenza, l'istanza precedente ha violato il diritto federale autorizzando la deduzione dell'intero prezzo di acquisto. Solo la quota del prezzo di acquisto afferente al terreno, pari a 426.000 CHF (56,8% di 750.000 CHF), è deducibile.
Per quanto riguarda i costi della nuova costruzione, il Tribunale federale stabilisce che essi costituiscono integralmente spese di miglioria, deducibili per il calcolo dell'utile immobiliare. L'istanza precedente ha erroneamente qualificato una parte di tali costi come spese di manutenzione (deducibili dall'imposta sul reddito) basandosi su un'errata interpretazione della DTF 149 II 27. Tale sentenza riguarda le ristrutturazioni complete di edifici esistenti e non, come nel caso di specie, una costruzione sostitutiva dopo demolizione. Non vi è dunque motivo di invocare la tutela della buona fede, poiché l'integralità dei costi di costruzione (2.025.027 CHF) è deducibile a titolo di imposta sugli utili immobiliari.
L'utile imponibile viene quindi ricalcolato come segue: provento della vendita (4.106.000 CHF) meno le spese di investimento (prezzo di acquisto del terreno [426.000 CHF] + costi di costruzione [2.025.027 CHF] + spese accessorie [196.348 CHF]), per un totale di 1.458.625 CHF.
Esito
Il Tribunale federale accoglie parzialmente il ricorso dell'amministrazione fiscale cantonale. Annulla la decisione del Tribunale amministrativo cantonale e rinvia la causa all'amministrazione fiscale per una nuova tassazione basata su un utile immobiliare imponibile di 1.458.625 CHF.
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau
