TF, 22.12.2025, 9C_271/2025
Fatti
Alcuni genitori vendono un immobile al figlio per un prezzo di CHF 750'000.-, a fronte di un valore venale stimato di CHF 1'000'000.-. L'operazione è qualificata come donazione mista. Il guadagno immobiliare realizzato ammonta a CHF 189'689.-. I genitori richiedono il differimento totale dell'imposta su tale guadagno. L'autorità fiscale cantonale, seguita dal Tribunale amministrativo del Cantone di San Gallo, concede solo un differimento parziale, ritenendo che la quota di guadagno corrispondente al ricavo della vendita eccedente i costi di investimento sia immediatamente imponibile. I genitori ricorrono al Tribunale federale chiedendo il differimento completo dell'imposta.
Diritto
L'imposta sui guadagni immobiliari è disciplinata dalla Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID). L'art. 12 cpv. 1 LAID assoggetta a imposta i guadagni realizzati in caso di alienazione di immobili. Tuttavia, l'art. 12 cpv. 3 lett. a LAID prevede che l'imposizione sia differita in caso di trasferimento di proprietà per successione, anticipo di eredità o donazione. La giurisprudenza ha confermato che tale disposizione si applica sia alle donazioni pure che a quelle miste. La questione controversa consiste nello stabilire se, in caso di donazione mista, tale differimento d'imposta debba essere totale o se un differimento parziale, come praticato dal Cantone di San Gallo, sia compatibile con il diritto federale armonizzato. I casi di differimento d'imposta previsti dall'art. 12 cpv. 3 LAID sono esaustivi e non lasciano ai Cantoni alcun margine di manovra per derogarvi.
Applicazione al caso concreto
Il Tribunale federale procede a un'interpretazione dell'art. 12 cpv. 3 lett. a LAID. Da un punto di vista grammaticale, la formulazione "l'imposizione è differita" non prevede alcuna sfumatura o limitazione, il che depone a favore di un principio del "tutto o niente". Da un punto di vista sistematico, il TF confronta la lettera a) con le lettere d) ed e) del medesimo capoverso (relative al reimpiego), che prevedono esplicitamente un differimento parziale utilizzando la locuzione "nella misura in cui" ("soweit"). L'assenza di tale precisazione alla lettera a) conferma l'intenzione del legislatore di instaurare un differimento completo per le donazioni. L'interpretazione storica (analisi del Messaggio del Consiglio federale) e teleologica (scopo della norma, in particolare facilitare i trasferimenti intrafamiliari ed evitare rigori eccessivi) vanno anch'esse nel senso di un differimento integrale. Il TF conclude che la prassi del Cantone di San Gallo, che consiste nel concedere solo un differimento parziale dell'imposta in caso di donazione mista, è contraria al diritto federale armonizzato.
Esito
Il Tribunale federale accoglie il ricorso. Annulla la decisione del Tribunale amministrativo del Cantone di San Gallo e ordina all'autorità fiscale cantonale di concedere ai ricorrenti un differimento d'imposta completo sul guadagno immobiliare realizzato. La causa è rinviata all'istanza precedente per una nuova decisione sulle spese e sulle ripetibili della procedura cantonale.
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau
