TF, 09.12.2025, 9C_231/2025
Fatti
Nel 2018, la società B. AG vende un immobile a C. AG. Nel 2021, C. AG rivende lo stesso immobile ad A. AG (la ricorrente). L'amministrazione fiscale del cantone di Sciaffusa procede a una tassazione d'ufficio di B. AG per l'anno 2018, che genera un debito d'imposta sull'utile di oltre 476.000 CHF. B. AG non salda il debito, fallisce e viene cancellata dal registro di commercio nel 2022. Nel dicembre 2022, l'amministrazione fiscale richiede e ottiene l'iscrizione di un diritto di pegno legale sull'immobile, ormai di proprietà di A. AG, a garanzia del credito fiscale del 2018 della precedente proprietaria B. AG. Le istanze cantonali confermano la validità di tale pegno. A. AG ricorre al Tribunale federale.
Diritto
Il diritto cantonale (art. 191 StG/SH) può prevedere un diritto di pegno legale a garanzia di crediti fiscali che presentano un legame particolare con un immobile, come l'imposta sull'utile derivante da una compravendita immobiliare. Questo tipo di pegno nasce per legge, senza necessità di iscrizione iniziale nel registro fondiario, sin dal momento in cui sorge il credito d'imposta. Tuttavia, l'art. 836 cpv. 2 del Codice civile (CC) tutela gli acquirenti terzi in buona fede. Un diritto di pegno legale non iscritto non può più essere loro opposto se non viene annotato nel registro fondiario entro due anni dal momento in cui è sorto il credito. Tale termine è considerato perentorio. La buona fede dell'acquirente è presunta (art. 3 CC). L'acquirente non è in buona fede se conosceva o avrebbe dovuto conoscere, usando l'attenzione richiesta dalle circostanze, l'esistenza del pegno non iscritto. La giurisprudenza ritiene generalmente che il primo acquirente non sia tutelato dalla buona fede, poiché direttamente coinvolto nella transazione che genera l'imposta.
Applicazione al caso concreto
Il Tribunale federale esamina se il diritto di pegno possa essere opposto ad A. AG. Il credito fiscale è sorto nel 2018 al momento della vendita da parte di B. AG. L'iscrizione del pegno è avvenuta solo nel dicembre 2022, ben oltre la scadenza del termine perentorio di due anni previsto dall'art. 836 cpv. 2 CC. Di conseguenza, il pegno è opponibile ad A. AG solo se quest'ultima non fosse in buona fede al momento dell'acquisto nel febbraio 2021. Il Tribunale federale rileva che A. AG è un'acquirente successiva (seconda acquirente) e non la prima. La presunzione della sua buona fede trova pertanto piena applicazione. Gli argomenti delle autorità cantonali volti a negare la buona fede vengono respinti. La clausola generale contenuta nell'atto di vendita del 2021, con la quale il notaio informa della possibile esistenza di pegni legali, è giudicata troppo astratta per inficiare la buona fede riguardo a un debito fiscale specifico e risalente di una precedente proprietaria con la quale A. AG non aveva alcun legame contrattuale. Inoltre, il fatto che fossero trascorsi più di due anni dalla nascita del credito fiscale del 2018 rafforzava la fiducia di A. AG nel fatto che nessun pegno non iscritto potesse più esserle opposto. Infine, la rinuncia a richiedere garanzie riguardava solo le imposte potenziali dovute dalla propria venditrice (C. AG) e non quelle di una proprietaria precedente. Non essendovi elementi atti a ribaltare la presunzione di buona fede di A. AG, quest'ultima è tutelata dall'art. 836 cpv. 2 CC.
Esito
Il Tribunale federale accoglie il ricorso. Annulla la decisione dell'istanza precedente e dichiara che il diritto di pegno legale iscritto sull'immobile di A. AG per il debito fiscale di B. AG non le è opponibile. La causa è rinviata all'autorità cantonale per una nuova decisione sulle spese e sulle ripetibili della procedura cantonale.
Newsletter fiscale Silex pubblicata in collaborazione con Avv. Anna Vladau
