BGer, 09.12.2025, 9C_231/2025
Sachverhalt
Im Jahr 2018 verkaufte die B. AG eine Liegenschaft an die C. AG. Im Jahr 2021 veräusserte die C. AG dieselbe Liegenschaft an die A. AG (die Beschwerdeführerin). Die Steuerverwaltung des Kantons Schaffhausen nahm für das Jahr 2018 eine Ermessensveranlagung der B. AG vor, die zu einer Gewinnsteuerforderung von über 476'000 CHF führte. Die B. AG beglich ihre Steuerschuld nicht, verfiel in Konkurs und wurde 2022 im Handelsregister gelöscht. Im Dezember 2022 beantragte und erwirkte die Steuerverwaltung die Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts auf der Liegenschaft, die nun im Eigentum der A. AG stand, um die Steuerforderung von 2018 der ehemaligen Eigentümerin B. AG zu sichern. Die kantonalen Instanzen bestätigten die Gültigkeit dieses Pfandrechts. Die A. AG erhob Beschwerde beim Bundesgericht.
Rechtliche Erwägungen
Das kantonale Recht (Art. 191 StG/SH) kann ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung von Steuerforderungen vorsehen, die in einem besonderen Zusammenhang mit einer Liegenschaft stehen, wie etwa die Grundstückgewinnsteuer. Diese Art von Pfandrecht entsteht kraft Gesetzes, ohne anfängliche Eintragung im Grundbuch, mit der Entstehung der Steuerforderung. Jedoch schütztArt. 836 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches (ZGB) gutgläubige Dritterwerber. Ein nicht eingetragenes gesetzliches Pfandrecht kann ihnen nicht mehr entgegengehalten werden, wenn es nicht spätestens innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung der Forderung im Grundbuch eingetragen wurde. Diese Frist ist als Verwirkungsfrist ausgestaltet. Der gute Glaube des Erwerbers wird vermutet (Art. 3 ZGB). Er ist nicht gutgläubig, wenn er das Bestehen des nicht eingetragenen Pfandrechts kannte oder bei Anwendung der nach den Umständen gebotenen Aufmerksamkeit hätte kennen müssen. Die Rechtsprechung geht in der Regel davon aus, dass der erste Erwerber nicht durch den guten Glauben geschützt ist, da er unmittelbar an dem steuerbegründenden Geschäft beteiligt ist.
Anwendung auf den konkreten Fall
Das Bundesgericht prüft, ob das Pfandrecht der A. AG entgegengehalten werden kann. Die Steuerforderung entstand 2018 mit dem Verkauf durch die B. AG. Die Eintragung des Pfandrechts erfolgte erst im Dezember 2022, also deutlich nach Ablauf der zweijährigen Verwirkungsfrist gemäss Art. 836 Abs. 2 ZGB. Folglich ist das Pfandrecht der A. AG nur dann entgegenzuhalten, wenn diese beim Erwerb im Februar 2021 nicht gutgläubig war. Das Bundesgericht stellt fest, dass die A. AG eine nachfolgende Erwerberin (zweite Erwerberin) und nicht die erste Erwerberin ist. Die Vermutung ihres guten Glaubens findet daher vollumfänglich Anwendung. Die Argumente der kantonalen Behörden zur Verneinung des guten Glaubens werden zurückgewiesen. Die allgemeine Klausel im Kaufvertrag von 2021, mit der der Notar auf das mögliche Bestehen gesetzlicher Pfandrechte hinweist, wird als zu abstrakt erachtet, um den guten Glauben in Bezug auf eine spezifische und alte Steuerschuld einer früheren Eigentümerin, zu der die A. AG in keiner vertraglichen Beziehung stand, zu zerstören. Zudem stärkte der Umstand, dass seit der Entstehung der Steuerforderung von 2018 mehr als zwei Jahre vergangen waren, das Vertrauen der A. AG darauf, dass ihr kein nicht eingetragenes Pfandrecht mehr entgegengehalten werden könne. Schliesslich bezog sich der Verzicht auf die Verlangung einer Sicherheitsleistung nur auf potenzielle Steuern ihrer eigenen Verkäuferin (C. AG) und nicht auf diejenigen einer früheren Eigentümerin. Da keine Anhaltspunkte vorliegen, die die Vermutung des guten Glaubens der A. AG entkräften könnten, ist diese durch Art. 836 Abs. 2 ZGB geschützt.
Ergebnis
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut. Es hebt den Entscheid der Vorinstanz auf und stellt fest, dass das auf der Liegenschaft der A. AG für die Steuerschuld der B. AG eingetragene gesetzliche Pfandrecht ihr nicht entgegengehalten werden kann. Die Sache wird zur neuen Entscheidung über die Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens an die kantonale Behörde zurückgewiesen.
Silex-Steuer-Newsletter, herausgegeben in Zusammenarbeit mit RAin Anna Vladau
