TF, 09.12.2025, 9C_231/2025

Faits

En 2018, la société B. AG vend un immeuble à C. AG. En 2021, C. AG revend ce même immeuble à A. AG (la recourante). L'administration fiscale du canton de Schaffhouse procède à une taxation d'office de B. AG pour l'année 2018, aboutissant à une créance d'impôt sur le bénéfice de plus de 476'000 CHF. B. AG ne s'acquitte pas de sa dette, tombe en faillite et est radiée du registre du commerce en 2022. En décembre 2022, l'administration fiscale requiert et obtient l'inscription d'un droit de gage légal sur l'immeuble, désormais propriété de A. AG, pour garantir la créance fiscale de 2018 de l'ancienne propriétaire B. AG. Les instances cantonales confirment la validité de ce gage. A. AG recourt au Tribunal fédéral.

Droit

Le droit cantonal (art. 191 StG/SH) peut prévoir un droit de gage légal pour garantir des créances fiscales ayant un lien particulier avec un immeuble, comme l'impôt sur le bénéfice issu d'une vente immobilière. Ce type de gage naît de par la loi, sans inscription initiale au registre foncier, dès la naissance de la créance d'impôt. Toutefois, l'art. 836 al. 2 du Code civil (CC) protège les tiers acquéreurs de bonne foi. Un droit de gage légal non inscrit ne peut plus leur être opposé s'il n'est pas inscrit au registre foncier au plus tard dans les deux ans qui suivent la naissance de la créance. Ce délai est qualifié de péremptoire. La bonne foi de l'acquéreur est présumée (art. 3 CC). Il n'est pas de bonne foi s'il connaissait ou aurait dû connaître, en prêtant l'attention commandée par les circonstances, l'existence du gage non inscrit. La jurisprudence considère généralement que le premier acquéreur n'est pas protégé par la bonne foi, car il est directement concerné par la transaction générant l'impôt.

Application au cas concret

Le Tribunal fédéral examine si le droit de gage peut être opposé à A. AG. La créance fiscale est née en 2018 lors de la vente par B. AG. L'inscription du gage n'a eu lieu qu'en décembre 2022, soit bien après l'échéance du délai de péremption de deux ans prévu à l'art. 836 al. 2 CC. Par conséquent, le gage n'est opposable à A. AG que si cette dernière n'était pas de bonne foi lors de l'acquisition en février 2021. Le Tribunal fédéral constate que A. AG est une acquéreuse subséquente (deuxième acquéreuse) et non la première acquéreuse. La présomption de sa bonne foi s'applique donc pleinement. Les arguments des autorités cantonales pour nier la bonne foi sont rejetés. La clause générale dans l'acte de vente de 2021, par laquelle le notaire informe de l'existence possible de gages légaux, est jugée trop abstraite pour détruire la bonne foi concernant une dette fiscale spécifique et ancienne d'une précédente propriétaire avec laquelle A. AG n'avait aucun lien contractuel. De plus, le fait que plus de deux ans se soient écoulés depuis la naissance de la créance fiscale de 2018 renforçait la confiance de A. AG dans le fait qu'aucun gage non inscrit ne pouvait plus lui être opposé. Enfin, la renonciation à demander une sûreté ne concernait que les impôts potentiels dus par sa propre venderesse (C. AG), et non ceux d'une propriétaire antérieure. Aucun élément ne permettant de renverser la présomption de bonne foi de A. AG, celle-ci est protégée par l'art. 836 al. 2 CC.

Issue

Le Tribunal fédéral admet le recours. Il annule la décision de l'instance précédente et constate que le droit de gage légal inscrit sur l'immeuble de A. AG pour la dette fiscale de B. AG ne lui est pas opposable. La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour une nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.

Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau