Im schweizerischen Mietrecht ist der Eigentümer grundsätzlich frei, zu kündigen, um den Gebrauch seiner Liegenschaft zurückzuerlangen.
Der Eigenbedarf greift jedoch in klar voneinander verschiedenen Rechtslagen ein, sei es bei einer ordentlichen Kündigung, einer vorzeitigen Kündigung durch einen neuen Erwerber oder einer Ausnahme von der Sperrfrist.
Die Situationen, in denen der persönliche Bedarf geltend gemacht werden kann
Der persönliche oder familiäre Bedarf, die Wohnung oder die Geschäftsräume zurückzuerlangen, kann in verschiedenen Stadien des Mietverhältnisses geltend gemacht werden:
- Die ordentliche Kündigung: Der Vermieter kann den Vertrag auf die vertraglich vorgesehenen Termine und Fristen kündigen, um die Räume selbst zu bewohnen oder nahe Verwandte oder Verschwägerte darin unterzubringen; dieses Motiv ist vollumfänglich legitim, solange es auf einem wirklichen, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse beruht und keinen rein schikanösen Vorwand darstellt, der gegen Treu und Glauben verstösst.
- Die Veräusserung der Liegenschaft oder die Sperrfrist: Der neue Eigentümer, der das Objekt erwirbt, kann vorzeitig auf den nächsten gesetzlichen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder seine Angehörigen geltend macht; ebenso erlaubt ein dringender Bedarf dem Vermieter, auch während der dreijährigen Sperrfrist im Anschluss an ein Gerichts- oder Schlichtungsverfahren eine gültige Kündigung auszusprechen.
Der Begriff des dringenden Bedarfs und die Rechte des Mieters
Die Dringlichkeit des Bedarfs und ihre Auswirkung auf das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses folgen strengen Kriterien der Gerichtspraxis:
- Die Kriterien der Dringlichkeit: Die bei einem Erwerb oder während einer Sperrfrist erforderliche Dringlichkeit setzt keine Notlage oder absoluten Zwang voraus, sondern wird objektiv beurteilt, wenn es aus ernsthaften persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen unzumutbar oder unvernünftig erscheint, dem Eigentümer den Verzicht auf den sofortigen Gebrauch seiner Wohnung zuzumuten.
- Das Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses: Selbst wenn die Kündigung wegen dringenden Bedarfs für gültig erklärt wird, behält der Mieter die Möglichkeit, bei der zuständigen Behörde eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen; das Gericht nimmt dann eine umfassende Interessenabwägung vor und stellt die Dringlichkeit der Bedürfnisse des Vermieters den schweren Folgen für den Mieter gegenüber.
Dieses Motiv tritt zu den allgemeinen Regeln der Kündigung eines Wohnungsmietvertrags hinzu. Für eine Privatperson gehören diese kantonalen Regeln zu jenen, die eine KI nicht allein entscheiden kann, wie in der juristischen KI für Privatpersonen erläutert.
Rechtsquellen
Bundesgesetzgebung:
- Art. 261 Abs. 2 lit. a OR (vorzeitige Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs durch den Erwerber der Liegenschaft)
- Art. 271 OR (zitiert namentlich vom Urteil des Bundesgerichts 4A_475/2024;Urteil des Bundesgerichts 4A_18/2016 ) (Aufhebung der gegen Treu und Glauben verstossenden Kündigung)
- Art. 271a Abs. 3 lit. a OR (Ausnahme von der dreijährigen Sperrfrist bei dringendem Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen)
- Art. 272 Abs. 2 lit. d OR(namentlich zitiert inBGE 118 II 50;Urteil des Bundesgerichts 4A_18/2016 ) (Berücksichtigung des Eigenbedarfs bei der Interessenabwägung im Erstreckungsverfahren)
Bundesrechtsprechung:
- BGE 118 II 50 (Umschreibung des dringenden Eigenbedarfs, der keine absolute Notlage voraussetzt, den Verzicht aber unzumutbar macht)
- BGE 132 III 737 (zeitliche und sachliche Beschaffenheit des dringenden Eigenbedarfs und Ausschluss rein simulierter oder künftiger Motive)
- Urteil des Bundesgerichts 4A_18/2016 (Unterscheidung der Rolle des Eigenbedarfs bei der ordentlichen Kündigung, der vorzeitigen Kündigung und der Erstreckung)
- Urteil des Bundesgerichts 4A_475/2024 (grundsätzliche Zulässigkeit der ordentlichen Kündigung, die der Vermieter erteilt, um sein Objekt selbst zu bewohnen oder Angehörige darin unterzubringen)