Im schweizerischen Mietrecht untersteht die Kündigung einer Wohnung sehr strengen Form- und Fristerfordernissen, die den Schutz der Vertragsparteien und die Rechtssicherheit bezwecken.
Das Vorgehen unterscheidet sich erheblich, je nachdem, ob der Mieter kündigt oder der Vermieter die Kündigung zustellt.
Die Formerfordernisse und der Schutz der Familienwohnung
Die Gültigkeit der Kündigung hängt zwingend von der Einhaltung der Formvorschriften des Bundesrechts ab:
- Die Schriftform und das amtliche Formular: Der Mieter kann den Mietvertrag durch ein einfaches Schreiben mit seiner eigenhändigen Originalunterschrift kündigen (eine Übermittlung per Fax oder E-Mail ohne qualifizierte Signatur ist nichtig); der Vermieter ist dagegen streng verpflichtet, die Kündigung mit einem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular mitzuteilen, das die Wege und Fristen für die Anfechtung oder das Erstreckungsgesuch nennt, andernfalls ist die Kündigung vollständig nichtig.
- Der verstärkte Schutz der Familienwohnung: Dient die Wohnung der Familie oder einem Ehepaar oder einem durch eine eingetragene Partnerschaft verbundenen Paar als Wohnung, kann der Mieter den Mietvertrag nicht ohne die ausdrückliche schriftliche Zustimmung seines Ehegatten oder Partners kündigen; umgekehrt muss der Vermieter die Kündigung zwingend mit zwei gesonderten amtlichen Formularen mitteilen, die jedem der Ehegatten oder Partner separat zugestellt werden, auch wenn nur einer von ihnen den Mietvertrag unterzeichnet hat.
Die ordentlichen Fristen, Kündigungstermine und die vorzeitige Rückgabe
Der Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirkt, ist streng durch den Vertrag und die dispositiven Gesetzesregeln bestimmt:
- Die gesetzlichen Fristen und Kündigungstermine: Bei einem unbefristeten Wohnungsmietvertrag muss die Kündigung eine Mindestfrist von drei Monaten auf den vom Vertrag oder vom Ortsgebrauch festgelegten Termin einhalten (oder, mangels eines solchen Gebrauchs, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer); das Schreiben muss der anderen Partei spätestens am Tag vor Beginn der Frist zugehen. Eine verspätet oder auf ein falsches Datum zugegangene Kündigung wird nicht nichtig, sondern verschiebt ihre Wirkungen automatisch auf den nächstfolgenden massgebenden Termin.
- Die vorzeitige Befreiung durch Stellung eines Ersatzmieters: Der Mieter, der die Räume vor dem Termin zurückgeben möchte, ohne die gesetzliche Frist einzuhalten, kann von seinen finanziellen Pflichten befreit werden, wenn er dem Vermieter mindestens einen zahlungsfähigen und objektiv zumutbaren Ersatzkandidaten vorschlägt, der bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Handelt der Vermieter, um die Wohnung selbst zu bewohnen, gelten die Voraussetzungen der Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Rechtsquellen
Bundesgesetzgebung:
- Art. 266a Abs. 1 OR(zitiert vonUrteil des Bundesgerichts 4A_246/2023;Urteil des Bundesgerichts 4A_315/2019 ) (prinzipielle Freiheit, einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen)
- Art. 266c OR (dreimonatige Kündigungsfrist für Wohnräume)
- Art. 266l OR (Schriftform für den Mieter und Pflicht des Vermieters, das genehmigte amtliche Formular zu verwenden)
- Art. 266m ORundArt. 266n OR(zitiert vonBGE 140 III 491;BGE 125 III 425 ) (Zustimmung des Ehegatten und separate Zustellung bei der Familienwohnung)
- Art. 264 OR(zitiert vonUrteil des Bundesgerichts 4C.16/2000 ) (vorzeitige Rückgabe der Mietsache und Stellung eines zahlungsfähigen Ersatzmieters)
Bundesrechtsprechung:
- Urteil des Bundesgerichts 4A_32/2024 (formelle Ungültigkeit der per Fax mitgeteilten Kündigung wegen fehlender eigenhändiger Originalunterschrift oder qualifizierter Signatur)
- BGE 140 III 491 (Erfordernis der separaten Zustellung der Kündigung an die Ehegatten für die Familienwohnung und Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs)
- Urteil des Bundesgerichts 4A_609/2020 (Nichtigkeit der Kündigung, wenn das Kündigungsdatum auf dem amtlichen Formular fehlt, und objektive Auslegung der ordentlichen oder ausserordentlichen Natur der Kündigung)
- Urteil des Bundesgerichts 4C.16/2000 (zwingende Tragweite des Rechts auf vorzeitige Rückgabe durch Stellung eines Ersatzmieters)