En droit suisse du bail, le propriétaire est en principe libre de donner congé pour récupérer l'usage de son bien immobilier.
Toutefois, la notion de besoin propre intervient dans des situations juridiques bien distinctes, qu'il s'agisse d'un congé ordinaire, d'une résiliation anticipée par un nouvel acquéreur ou d'une exception à la période de protection contre les congés.
Les situations permettant d'invoquer le besoin personnel
Le besoin personnel ou familial de récupérer le logement ou le local commercial peut être invoqué à différents stades de la relation de bail :
- Le congé ordinaire : Le bailleur peut résilier le contrat pour les échéances et délais prévus contractuellement afin d'occuper lui-même les locaux ou d'y loger ses proches parents ou alliés ; ce motif est pleinement légitime tant qu'il repose sur un intérêt réel, sérieux et digne de protection et qu'il ne constitue pas un prétexte purement chicanier contraire aux règles de la bonne foi.
- L'aliénation de l'immeuble ou la période de protection : Le nouveau propriétaire qui acquiert le bien peut résilier de manière anticipée pour le prochain terme légal en observant le délai de congé légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches ; de même, l'existence d'un besoin urgent permet au bailleur de donner un congé valable même pendant le délai de protection de trois ans consécutif à une procédure judiciaire ou de conciliation.
La notion de besoin urgent et les droits du locataire
L'urgence du besoin et son impact sur la fin effective du bail obéissent à des critères stricts fixés par la pratique judiciaire :
- Les critères de l'urgence : L'urgence requise lors d'un rachat ou durant une période de protection ne suppose pas une situation de détresse ou de contrainte absolue, mais s'apprécie objectivement lorsqu'il apparaît intolérable ou déraisonnable d'imposer au propriétaire, pour des motifs personnels ou économiques sérieux, de renoncer à l'usage immédiat de son logement.
- La demande de prolongation du bail : Même lorsque le congé pour besoin urgent est déclaré valable, le locataire conserve la faculté de demander une prolongation du bail devant l'autorité compétente ; le juge procède alors à une pesée complète des intérêts en opposant l'urgence des nécessités du bailleur aux conséquences pénibles subies par le locataire.
Ce motif s'ajoute aux règles générales de résiliation d'un bail d'habitation. Pour un particulier, ces règles cantonales sont de celles qu'une IA ne peut pas trancher seule, comme expliqué dans l'IA juridique pour particulier.
Sources juridiques
Législation fédérale :
- l'art. 261 al. 2 let. a CO (résiliation anticipée pour besoin urgent par l'acquéreur de l'immeuble)
- l'art. 271 CO (cité notamment par l'arrêt TF 4A_475/2024 ; l'arrêt TF 4A_18/2016 ) (annulation du congé contraire aux règles de la bonne foi)
- l'art. 271a al. 3 let. a CO (exception à la période de protection de trois ans en cas de besoin urgent pour le bailleur ou ses proches)
- l'art. 272 al. 2 let. d CO (cité notamment par l'ATF 118 II 50 ; l'arrêt TF 4A_18/2016 ) (prise en compte du besoin propre lors de la pesée des intérêts en prolongation de bail)
Jurisprudence fédérale :
- l'ATF 118 II 50 (définition de la notion de besoin urgent, ne requérant pas une situation de détresse absolue mais rendant le renoncement intolérable)
- l'ATF 132 III 737 (nature temporelle et matérielle du besoin urgent et exclusion des motifs purement simulés ou futurs)
- l'arrêt TF 4A_18/2016 (distinction du rôle du besoin propre dans le cadre d'un congé ordinaire, d'une résiliation anticipée et de la prolongation de bail)
- l'arrêt TF 4A_475/2024 (admissibilité de principe du congé ordinaire donné par le bailleur pour occuper lui-même son bien ou y loger des proches)