Nel diritto svizzero della locazione, il proprietario è in linea di principio libero di dare la disdetta per recuperare l’uso del proprio immobile.
La nozione di bisogno proprio interviene tuttavia in situazioni giuridiche ben distinte, che si tratti di una disdetta ordinaria, di una disdetta anticipata da parte di un nuovo acquirente o di un’eccezione al periodo di protezione dalle disdette.
Le situazioni che permettono di invocare il bisogno personale
Il bisogno personale o familiare di recuperare l’abitazione o il locale commerciale può essere invocato in diverse fasi del rapporto di locazione:
- La disdetta ordinaria: Il locatore può disdire il contratto per le scadenze e i termini previsti contrattualmente al fine di occupare egli stesso i locali o di alloggiarvi i propri prossimi parenti o affini; questo motivo è pienamente legittimo fintanto che poggia su un interesse reale, serio e degno di protezione e non costituisce un pretesto puramente vessatorio contrario alle regole della buona fede.
- L’alienazione dell’immobile o il periodo di protezione: Il nuovo proprietario che acquista il bene può disdire in modo anticipato per il prossimo termine legale, osservando il termine di disdetta legale, se fa valere un bisogno urgente per sé o per i suoi prossimi congiunti; parimenti, l’esistenza di un bisogno urgente permette al locatore di dare una disdetta valida anche durante il termine di protezione di tre anni successivo a una procedura giudiziaria o di conciliazione.
La nozione di bisogno urgente e i diritti del conduttore
L’urgenza del bisogno e il suo impatto sulla fine effettiva della locazione obbediscono a criteri rigorosi fissati dalla prassi giudiziaria:
- I criteri dell’urgenza: L’urgenza richiesta in caso di acquisto o durante un periodo di protezione non presuppone una situazione di indigenza o di costrizione assoluta, ma si apprezza oggettivamente quando appare intollerabile o irragionevole imporre al proprietario, per motivi personali o economici seri, di rinunciare all’uso immediato della sua abitazione.
- La domanda di protrazione della locazione: Anche quando la disdetta per bisogno urgente è dichiarata valida, il conduttore conserva la facoltà di chiedere una protrazione della locazione all’autorità competente; il giudice procede allora a una ponderazione completa degli interessi, opponendo l’urgenza delle necessità del locatore alle conseguenze penose subite dal conduttore.
Questo motivo si aggiunge alle regole generali della disdetta di una locazione di abitazione. Per un privato, queste regole cantonali sono tra quelle che un’IA non può decidere da sola, come spiegato nell’IA giuridica per privati.
Fonti giuridiche
Legislazione federale:
- art. 261 cpv. 2 lett. a CO (disdetta anticipata per bisogno urgente da parte dell’acquirente dell’immobile)
- art. 271 CO (citato in particolare dalla sentenza del Tribunale federale 4A_475/2024;sentenza del Tribunale federale 4A_18/2016 ) (annullamento della disdetta contraria alle regole della buona fede)
- art. 271a cpv. 3 lett. a CO (eccezione al periodo di protezione di tre anni in caso di bisogno urgente del locatore o dei suoi prossimi congiunti)
- art. 272 cpv. 2 lett. d CO(citato in particolare daDTF 118 II 50;sentenza del Tribunale federale 4A_18/2016 ) (considerazione del bisogno proprio nella ponderazione degli interessi in sede di protrazione della locazione)
Giurisprudenza federale:
- DTF 118 II 50 (definizione della nozione di bisogno urgente, che non richiede una situazione di indigenza assoluta ma rende intollerabile la rinuncia)
- DTF 132 III 737 (natura temporale e materiale del bisogno urgente ed esclusione dei motivi puramente simulati o futuri)
- sentenza del Tribunale federale 4A_18/2016 (distinzione del ruolo del bisogno proprio nell’ambito di una disdetta ordinaria, di una disdetta anticipata e della protrazione della locazione)
- sentenza del Tribunale federale 4A_475/2024 (ammissibilità di principio della disdetta ordinaria data dal locatore per occupare egli stesso il bene o per alloggiarvi dei prossimi congiunti)