En droit suisse du bail, la résiliation d'un logement répond à des exigences de forme et de délai très rigoureuses, destinées à protéger les parties contractantes et à assurer la sécurité juridique.
Les démarches diffèrent sensiblement selon que le congé est donné par le locataire ou signifié par le bailleur.
Les exigences de forme et la protection du logement de la famille
La validité du congé dépend impérativement du respect de modalités formelles imposées par la législation fédérale :
- La forme écrite et la formule officielle : Le locataire peut résilier le bail par simple lettre écrite munie de sa signature manuscrite originale (un envoi par télécopie ou courrier électronique sans signature qualifiée étant nul) ; en revanche, le bailleur a l'obligation stricte de notifier le congé au moyen d'une formule officielle agréée par le canton, qui mentionne les voies et délais de contestation ou de demande de prolongation, sous peine de nullité intégrale du congé.
- La protection accrue du logement familial : Si l'appartement sert de logement à la famille ou à un couple marié ou lié par un partenariat enregistré, le locataire ne peut résilier le bail sans le consentement exprès et écrit de son conjoint ; inversement, le bailleur doit obligatoirement notifier la résiliation par deux formules officielles distinctes adressées séparément à chacun des époux ou partenaires, même si un seul d'entre eux est signataire du bail.
Les délais ordinaires, termes de congé et restitution anticipée
Le moment auquel le congé prend effet est strictement encadré par le contrat et les règles supplétives légales :
- Les délais légaux et termes de résiliation : Pour un bail d'habitation à durée indéterminée, le congé doit respecter un préavis minimal de trois mois pour le terme fixé par le contrat ou l'usage local (ou, à défaut d'usage, pour la fin d'un trimestre de bail), le courrier devant parvenir à la partie adverse au plus tard la veille du premier jour du délai ; un congé parvenu tardivement ou pour une mauvaise date ne devient pas nul, mais reporte automatiquement ses effets au terme pertinent suivant.
- La libération anticipée par transfert : Le locataire qui souhaite restituer les locaux avant le terme sans respecter le délai légal peut être libéré de ses obligations pécuniaires s'il présente au bailleur au moins un candidat de remplacement solvable et objectivement acceptable, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
Lorsque le bailleur agit pour occuper lui-même le logement, les conditions sont celles de la résiliation pour besoin propre.
Sources juridiques
Législation fédérale :
- l'art. 266a al. 1 CO (cité par l'arrêt TF 4A_246/2023 ; l'arrêt TF 4A_315/2019 ) (liberté de principe de résilier un bail de durée indéterminée en observant les délais et termes)
- l'art. 266c CO (délai de congé de trois mois pour les baux d'habitation)
- l'art. 266l CO (exigence de la forme écrite pour le locataire et obligation de la formule officielle agréée pour le bailleur)
- l'art. 266m CO et l'art. 266n CO (cités par l'ATF 140 III 491 ; l'ATF 125 III 425 ) (consentement du conjoint et notification séparée en cas de logement de la famille)
- l'art. 264 CO (cité par l'arrêt TF 4C.16/2000 ) (restitution anticipée de la chose louée et présentation d'un locataire de remplacement solvable)
Jurisprudence fédérale :
- l'arrêt TF 4A_32/2024 (invalidité formelle du congé notifié par télécopie en raison de l'absence de signature manuscrite originale ou qualifiée)
- l'ATF 140 III 491 (exigence de notification séparée du congé aux époux pour le logement de la famille et réserve de l'abus de droit)
- l'arrêt TF 4A_609/2020 (nullité du congé si la date de résiliation n'apparaît pas sur la formule officielle et interprétation objective de la nature ordinaire ou extraordinaire du congé)
- l'arrêt TF 4C.16/2000 (portée impérative du droit de restitution anticipée par présentation d'un locataire de remplacement)