TF, 15.09.2025, 9C_472/2024

Faits

Un couple domicilié dans le canton de Zurich est propriétaire d'un appartement de vacances dans le canton des Grisons. Pour la période fiscale 2022, les contribuables ont déclaré la valeur locative et la valeur fiscale de leur bien sur la base d'une estimation officielle datant de 2011. Lors de la taxation définitive, l'administration fiscale grisonne a appliqué une nouvelle estimation de l'immeuble, datée du 15 mai 2023, qui a abouti à une valeur locative et une valeur fiscale plus élevées. Les contribuables ont contesté cette décision, arguant que la nouvelle estimation ne devrait s'appliquer qu'à partir de la période fiscale 2023. Leur réclamation et recours cantonal ont été rejetés. Ils saisissent le Tribunal fédéral.

Droit

Le litige porte sur la question de savoir si une nouvelle estimation immobilière, effectuée après la fin d'une période fiscale mais avant sa taxation définitive, peut être appliquée à cette même période. Selon le principe du jour déterminant (art. 17 al. 1 LHID), la fortune imposable est évaluée à la fin de la période fiscale (31 décembre). En principe, l'estimation officielle en vigueur à cette date est déterminante. Le droit grison ne contient cependant pas de règle spécifique sur l'application temporelle des nouvelles estimations. Selon la pratique des autorités grisonnes, confirmée par l'instance précédente, une nouvelle estimation, même postérieure au jour déterminant, est appliquée si elle est temporellement plus proche de cette date que l'ancienne estimation. La nouvelle valeur est en effet présumée mieux refléter la valeur réelle du bien au jour déterminant. Le Tribunal fédéral examine si cette pratique viole des principes constitutionnels. Il écarte l'argument d'une rétroactivité inadmissible, car il ne s'agit pas d'appliquer une nouvelle norme juridique à des faits passés, mais de constater une situation de fait (la valeur du bien) à une date antérieure. De même, les principes de la sécurité du droit, de la protection de la confiance et de l'égalité de traitement ne sont pas violés. Les contribuables doivent s'attendre à des révisions périodiques (tous les dix ans en général dans les Grisons). Appliquer la valeur la plus actuelle et la plus juste disponible au moment de la taxation sert l'égalité de traitement en assurant une imposition conforme à la capacité économique réelle.

Application au cas concret

Au jour déterminant du 31 décembre 2022, l'estimation précédente datait de plus de onze ans. La nouvelle estimation a été réalisée moins de six mois plus tard, le 15 mai 2023. Elle est donc temporellement beaucoup plus proche du jour déterminant et reflète de manière plus fiable la valeur réelle de l'immeuble à cette date. En l'absence de disposition légale cantonale contraire, et la pratique n'étant pas jugée contraire aux droits constitutionnels, l'administration fiscale était en droit d'utiliser la nouvelle estimation de 2023 pour la taxation de la période fiscale 2022. Le fait que cette estimation ait été formellement établie après la fin de la période fiscale concernée n'y fait pas obstacle.

Issue

Le Tribunal fédéral rejette le recours des contribuables. La décision de l'administration fiscale d'appliquer la nouvelle estimation immobilière de mai 2023 à la période fiscale 2022 est confirmée.

Newsletter fiscale Silex publiée en collaboration avec Me Anna Vladau